Este artigo descreve o roteiro para calcular os preços das unidades do tipo loja utilizando a funcionalidade do Pricing.
Após realizar todos os passos descritos no artigo de parametrização, selecione um shopping e clique no botão Calcular preços.
O sistema vai criar um preço para cada subgrupo dentro de cada unidade do tipo Loja:
Para recalcular os preços, basta clicar novamente no botão Calcular preços. O sistema irá excluir os preços antigos e criar os novos.
Para recalcular os preços, basta clicar novamente no botão Calcular preços. O sistema irá excluir os preços antigos e criar os novos.
Abaixo estão descritos os cálculos realizados pelo sistema:
O sistema calcula o preço do aluguel mínimo mensal de todos os períodos (1º ao 10º). Para isso, o primeiro passo é calcular todos os fatores e, então, calcular o fator consolidado.
Fator ABL - Sistema verifica a ABL da unidade e então identifica o fator correspondente cadastrado no módulo "Faixas de ABL".
Fator Piso - Sistema verifica o PISO da unidade e então identifica o fator para tabela de preços cadastrado no módulo "Pisos".
Fator Corredor - Sistema verifica o CORREDOR da unidade e então identifica o fator para tabela de preços cadastrado no módulo "Corredor".
Fator Esquina - Sistema verifica o campo ESQUINA da unidade. Se verdadeiro, identifica o valor do campo "Fator com esquina" (cadastrado no shopping). Se falso, identifica o valor "Fator sem esquina".
Fator Subgrupo - Sistema verifica o campo subgrupo. Em seguida, identifica o fator localizado no cadastro do subgrupo.
Degraus por período- Sistema identifica os percentuais cadastrados no shopping, nos campos "Variação do AMM 1º ano", Variação do AMM 2º ano", etc.
Ajuste AMM
Sistema verifica o % cadastrado no campo "Ajuste AMM" (localizado no shopping).
O fator consolidado é resultado da multiplicação do Fator ABL, Fator Piso, Fator Corredor, Fator Esquina e Fator Subgrupo.
O preço de um imóvel é resultado da multiplicação do preço base e do fator consolidado. O sistema cria um preço na unidade para cada subgrupo cadastrado no sistema:
Lembrando que o preço base é identificado a partir de uma tabela de preços (cadastrada no shopping).
O preço de tabela do CDU é resultado da multiplicação do VGL de tabela do preço e do campo "Parâmetro do CDU", cadastrado no shopping.
O cálculo é realizado em função das Faixas de FP, cadastradas no shopping. Exemplo:
Faixa | Área inicial (m2) | Área final (m2) | Valor (R$/m2) |
1 | 0,01 | 40 | 35,00 |
2 | 40,01 | 160,00 | 7,10 |
3 | 160,01 | 400 | 5,20 |
4 | 400,01 | 700,00 | 0,00 |
O cálculo é realizado considerando o valor por m2 de cada faixa da ABL total da unidade.
Ex.: ABL da unidade: 170m2
M2 | Valor (R$/m2) | Valor total (R$) |
0 a 40 | R$ 35,00 | 40 * 35,00 = 1.400,00 |
41 a 160 | R$ 7,10 | 120 * 7,10 = 852,00 |
10 | R$ 5,20 | 10 * 5,20 = 52,00 |
Fundo de promoção da unidade: R$ 1.400,00 + 852,00 + 52,00 = R$ 2.304,00
O cálculo é realizado por faixas, cadastradas no shopping. Exemplo:
De 0 a 100m2 - 100%
De 100,01 a 150 - 85% sobre o excedente
Acima 150,01 - 10% sobre o excedente
Além disso, deve considerar os campos "Esquina", "Fast Food" e "Serviço" localizados na unidade (seção "Atividade"). Exemplo:
Atividade | Peso | Tipo |
Esquina | 10% | Acréscimo |
Fast Food | 15% | Acréscimo |
Serviço | 83,33% | Redução |
Exemplo de cálculo:
SUC-26, com 885m² e na esquina:
M2 | CRD | Faixa |
100 | 100 (100%) | 1 |
50 | 43 (50 * 85%) | 2 |
735 | 74 (735 * 10%) | 3 |
TOTAL: 100 CRDs + 43 (85% sobre os 50m da faixa 2) + 74 (10% sobre os 732m excedentes) = 216
esquina:
216 CRDs + 10% (por ser de esquina) = 238 CRDs
se Fast Food:
Se nesse caso, além da esquina, fosse também Fast Food (peso de 15%), o cálculo seria:
216 + 25% = 270
NOTA: As unidades de Mall e Mídia não são consideradas para tabela de preços. O valor de tabela é cadastrado manualmente pelo administrador do sistema no campo "Parâmetro de AMM/m2" localizado na unidade.