Este módulo é utilizado para calcular os valores de aluguel, fundo de promoção e CRD das lojas de um shopping.
Integração com o módulo de propostas.
Flexibilidade para definir regras específicas para cada shopping.
Vídeo para demonstração do módulo:
https://www.youtube.com/watch?v=jeJqwuZP2uA&t=10s
Cada shopping pode ter uma tabela de preços para cada ano.
A tabela de preços define o "Valor base por m2" para cada "Subgrupo" de loja.
A tabela de preços exibe os valores de "VGL", "CDU", "CRD", "Fundo de promoção" para cada combinação entre unidade locatícia e subgrupo.
Cada shopping pode definir uma ou mais "Faixas de ABL" para determinar o "Fator para tabela de preços" que é utilizado no cálculo do valor da locação de uma loja.
Cada shopping pode definir uma ou mais "Faixas de fundo de promoção" para determinar o valor do fundo de promoção de uma loja.
O valor do fundo de promoção pode ser definido por m2 ou por um valor fixo.
Cada shopping pode definir uma ou mais "Faixas de CRD" para determinar o peso (%) no cálculo do condomínio.
O sistema calcula o preço do aluguel mínimo mensal de todos os períodos (1º ao 10º). Para isso, o primeiro passo é calcular todos os fatores e, então, calcular o fator consolidado.
Fator ABL
Sistema verifica a ABL da unidade e então identifica o fator correspondente cadastrado no módulo "Faixas de ABL".
Fator Piso
Sistema verifica o PISO da unidade e então identifica o fator para tabela de preços cadastrado no módulo "Pisos".
Fator Corredor
Sistema verifica o CORREDOR da unidade e então identifica o fator para tabela de preços cadastrado no módulo "Corredor".
Fator Esquina
Sistema verifica o campo ESQUINA da unidade. Se verdadeiro, identifica o valor do campo "Fator com esquina" (cadastrado no shopping). Se falso, identifica o valor "Fator sem esquina".
Fator Subgrupo
Sistema verifica o campo subgrupo. Em seguida, identifica o fator localizado no cadastro do subgrupo.
Degraus por período
Sistema identifica os percentuais cadastrados no shopping, nos campos "Variação do AMM 1º ano", Variação do AMM 2º ano", etc.
Ajuste AMM
Sistema verifica o % cadastrado no campo "Ajuste AMM" (localizado no shopping).
Fator consolidado
O fator consolidado é resultado da multiplicação do Fator ABL, Fator Piso, Fator Corredor, Fator Esquina e Fator Subgrupo.
O preço de um imóvel é resultado da multiplicação do preço base e do fator consolidado. O sistema cria um preço na unidade para cada subgrupo cadastrado no sistema:
Lembrando que o preço base é identificado a partir de uma tabela de preços (cadastrada no shopping).
O preço de tabela do CDU é resultado da multiplicação do VGL de tabela do preço da unidade e do campo "Parâmetro do CDU", cadastrado no shopping.
O cálculo é realizado em função das Faixas de FP, cadastradas no shopping. Exemplo:
Faixa | Área inicial (m2) | Área final (m2) | Valor (R$/m2) |
1 | 0,01 | 40 | 35,00 |
2 | 40,01 | 160,00 | 7,10 |
3 | 160,01 | 400 | 5,20 |
4 | 400,01 | 700,00 | 0,00 |
O cálculo é realizado considerando o valor por m2 de cada faixa da ABL total da unidade.
Ex.: ABL da unidade: 170m2
M2 | Valor (R$/m2) | Valor total (R$) |
0 a 40 | R$ 35,00 | 40 * 35,00 = 1.400,00 |
41 a 160 | R$ 7,10 | 120 * 7,10 = 852,00 |
10 | R$ 5,20 | 10 * 5,20 = 52,00 |
Fundo de promoção da unidade: R$ 1.400,00 + 852,00 + 52,00 = R$ 2.304,00
O cálculo é realizado por faixas, cadastradas no shopping. Exemplo:
De 0 a 100m2 - 100%
De 100,01 a 150 - 85% sobre o excedente
Acima 150,01 - 10% sobre o excedente
Além disso, deve considerar os campos "Esquina", "Fast Food" e "Serviço" localizados na unidade (seção "Atividade"). Exemplo:
Atividade | Peso | Tipo |
Esquina | 10% | Acréscimo |
Fast Food | 15% | Acréscimo |
Serviço | 83,33% | Redução |
Exemplo de cálculo:
SUC-26, com 885m² e na esquina:
M2 | CRD | Faixa |
100 | 100 (100%) | 1 |
50 | 43 (50 * 85%) | 2 |
735 | 74 (735 * 10%) | 3 |
TOTAL: 100 CRDs + 43 (85% sobre os 50m da faixa 2) + 74 (10% sobre os 732m excedentes) = 216
esquina:
216 CRDs + 10% (por ser de esquina) = 238 CRDs
se Fast Food:
Se nesse caso, além da esquina, fosse também Fast Food (peso de 15%), o cálculo seria:
216 + 25% = 270
NOTA: As unidades de Mall e Mídia não são consideradas para tabela de preços. O valor de tabela é cadastrado manualmente pelo administrador do sistema no campo "Parâmetro de AMM/m2" localizado na unidade.
Campo | Descrição | Modelo de dados |
Shopping | Indica o shopping relacionado a esta tabela de preços | Pesquisa |
Ano | Indica para qual ano essa tabela de preços será aplicada | Número |
Campo | Descrição | Modelo de dados |
Faixas de ABL | Indica entre qual metragem está a faixa | Texto |
Fator para tabela de preços | Valor multiplicador para ajuste na tabela de preços | Número |
Shopping | Indica o shopping que é utilizada essa faixa | Pesquisa |
Área inicial (m²) | Área mínima da faixa de ABL | Número |
Área final (m²) | Área máxima da faixa de ABL | Número |
Campo | Descrição | Modelo de dados |
Faixas de FP | Nome ou número dado a faixa | Texto |
Shopping | Indica o shopping que é utilizada essa faixa | Pesquisa |
Tipo de valor | Indica se o valor é fixo ou por M² | Lista de opções |
Área inicial (m²) | Área mínima da faixa de fundo do promoção | Número |
Área final (m²) | Área máxima da faixa de fundo do promoção | Número |
Valor | Valor da faixa em R$ | Moeda |
Campo | Descrição | Modelo de dados |
Faixa de CRD | Nome ou número dado a faixa | Texto |
Shopping | Indica o shopping que é utilizada essa faixa | Pesquisa |
Área inicial (m²) | Área mínima para faixa de CRD | Número |
Área final (m²) | Área máxima para faixa de CRD | Número |
Peso | Peso da faixa para cálculo do CRD da unidade em %. | Porcentagem |