Este artigo descreve como cadastrar todas as premissas que serão base para o cálculo dos preços das unidades do tipo "Loja". Valor de AMM (para os 10 períodos), CDU, VGL, Fundo de promoção e CRD serão calculados nesta funcionalidade.

Operações de sistema

Unidade

Antes de iniciar os passos para calcular o preço, certifique-se de que os seguintes campos na unidade foram cadastrados: 

1. ABL 

2. Corredor 

3. Piso

1. Premissas no cadastro do shopping

O primeiro passo é cadastrar as premissas no shopping:

Parâmetros da unidade

Selecione um shopping, localize a seção Parâmetros da unidade e preencha todos os campos:

1. Variação do AMM: também conhecido como degrau, é utilizado para calcular a variação do aluguel mínimo mensal até o 10º período.

2. Parâmetro para CDU: percentual para o cálculo do CDU conforme o VGL de tabela.

3. Fator com esquina: fator para cálculo do preço quando uma unidade for de esquina.

4. Fator sem esquina: fator para cálculo do preço quando uma unidade não for de esquina.

5. IPTU m2: valor total do IPTU. Com base nesse valor serão calculados os valores de IPTU das unidades.

6. Ajuste AMM: se preenchido, este percentual será incorporado no cálculo do AMM.

7. Ajuste CDU: se preenchido, este percentual será incorporado no cálculo do CDU.

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Parâmetros para Fundo de Promoção

Ainda no shopping, localize a seção Parâmetros para Fundo de Promoção e preencha todos os campos:

1. Peso para esquina: percentual que será acrescido ao valor do fundo de promoção quando uma unidade for de esquina (campo checkbox na unidade).

2. Peso para Fast Food: percentual que será acrescido ao valor do fundo de promoção quando uma unidade for de Fast Food (campo checkbox na unidade).

3. Peso para serviço: percentual que será acrescido ao valor do fundo de promoção quando uma unidade for de serviço (campo checkbox na unidade). Para decrescer o valor, basta cadastrar o percentual negativo.

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2. Tabela de preços

O segundo passo é criar uma tabela de preços. Este módulo armazena os preços base para cada subgrupo cadastrado no shopping. Ou seja, para cada subgrupo, existe um valor base por m2.

É com base nesses valores (e outras premissas descritas nos próximos tópicos desse documento) que o sistema realizará o cálculo do preço de cada unidade. 

Cadastrar tabela de preços 

1. Selecione um shopping e clique na guia “Pricing”, em seguida clique no botão “Novo” na seção "Tabela de preços". 

2. Informe o ano da tabela e clique em Salvar.

3. Pronto, a tabela foi criada. O próximo passo é criar os preços base de acordo com os subgrupos.

Cadastrar preços base

1. Selecione um shopping e clique na guia “Pricing”, em seguida selecione uma tabela de preços.

2. Na seção "Preços da tabela", clique em Novo.

3. Informe o subgrupo e o valor base por m2, ex.:

   1. Subgrupo: Âncora

   2. Valor por m2: R$ 109,75

4. Clique em "Salvar e criar".

5. O sistema vai registrar o preço e abrir uma janela para criar o próximo preço.

6. Crie um preço de tabela para cada subgrupo.

3. Faixas de ABL

O próximo passo é cadastrar os fatores para cada faixa de ABL, também necessários para o cálculo do preço da unidade.

1. Selecione um shopping e clique na guia “Pricing”, em seguida clique em Novo na seção Faixa de ABL.

2. Preencha os campos:

   1. Faixas de ABL: Nome da faixa, ex.: 0 a 30

   2. Área inicial: ex.: 0

   3. Área final: ex.: 30

   4. Fator para tabela de preços: ex.: 1,0000

3. Clique em "Salvar e criar".

4. O sistema vai registrar a faixa de ABL e abrir uma janela para criar a próxima.

4. Faixas de Fundo de Promoção

Ao calcular os preços da unidade, o sistema também realiza o cálculo do fundo de promoção. Neste módulo são cadastradas as faixas para este cálculo. Cada faixa possui um intervalo de área (inicial e final) e o valor por m2. 

1. Selecione um shopping e clique na guia “Pricing”, em seguida clique em Novo na seção Faixa de FP.

2. Preencha os campos:

   1. Faixas de FP: Número da faixa, ex.: 1

   2. Área inicial: ex.: 0,01

   3. Área final: ex.: 40,00

   4. Valor (R$/m2): ex.: R$ 35,00

3. Clique em "Salvar e criar".

4. O sistema vai registrar a faixa de FP e abrir uma janela para criar a próxima.

5. Faixas de CRD

O último passo antes de calcular o preço é cadastrar as faixas de CRD das unidades. Cada faixa possui um intervalo de área (inicial e final) e um peso.

1. Selecione um shopping e clique na guia “Pricing”, em seguida clique em Novo na seção Faixa de CRD.

2. Preencha os campos:

   1. Faixas de CRD: Número da faixa, ex.: 1

   2. Área inicial: ex.: 0,01

   3. Área final: ex.: 100,00

   4. Peso: ex.: 100%

3. Clique em "Salvar e criar".

4. O sistema vai registrar a faixa de FP e abrir uma janela para criar a próxima.

6. Calcular 

Após realizar todos os passos anteriores, selecione um shopping e clique no botão Calcular preços. 

O sistema vai criar um preço para cada subgrupo dentro de cada unidade do tipo Loja:

Descrição de cálculo

Abaixo estão descritos os cálculos realizados pelo sistema:

a. AMM

O sistema calcula o preço do aluguel mínimo mensal de todos os períodos (1º ao 10º). Para isso, o primeiro passo é calcular todos os fatores e, então, calcular o fator consolidado. 

• Fator ABL - Sistema verifica a ABL da unidade e então identifica o fator correspondente cadastrado no módulo "Faixas de ABL". 

• Fator Piso - Sistema verifica o PISO da unidade e então identifica o fator para tabela de preços cadastrado no módulo "Pisos".

• Fator Corredor - Sistema verifica o CORREDOR da unidade e então identifica o fator para tabela de preços cadastrado no módulo "Corredor".

• Fator Esquina - Sistema verifica o campo ESQUINA da unidade. Se verdadeiro, identifica o valor do campo "Fator com esquina" (cadastrado no shopping). Se falso, identifica o valor "Fator sem esquina".

• Fator Subgrupo - Sistema verifica o campo subgrupo. Em seguida, identifica o fator localizado no cadastro do subgrupo.

• Degraus por período- Sistema identifica os percentuais cadastrados no shopping, nos campos "Variação do AMM 1º ano", Variação do AMM 2º ano", etc. 

• Ajuste AMM - Sistema verifica o % cadastrado no campo "Ajuste AMM" (localizado no shopping).

b. Fator consolidado

O fator consolidado é resultado da multiplicação do Fator ABL, Fator Piso, Fator Corredor, Fator Esquina e Fator Subgrupo.

c. Preço da unidade

O preço de um imóvel é resultado da multiplicação do preço base e do fator consolidado. O sistema cria um preço na unidade para cada subgrupo cadastrado no sistema:

Lembrando que o preço base é identificado a partir de uma tabela de preços (cadastrada no shopping).

d. CDU

O preço de tabela do CDU é resultado da multiplicação do VGL de tabela do preço e do campo "Parâmetro do CDU", cadastrado no shopping.

e. Fundo de Promoção

O cálculo é realizado em função das Faixas de FP, cadastradas no shopping. Exemplo:

O cálculo é realizado considerando o valor por m2 de cada faixa da ABL total da unidade.

Ex.: ABL da unidade: 170m2

Fundo de promoção da unidade: R$ 1.400,00 + 852,00 + 52,00 = R$ 2.304,00

f. CRD

O cálculo é realizado por faixas, cadastradas no shopping. Exemplo:

• De 0 a 100m2 - 100%

• De 100,01 a 150 - 85% sobre o excedente

• Acima 150,01 - 10% sobre o excedente

Além disso, deve considerar os campos "Esquina", "Fast Food" e "Serviço" localizados na unidade (seção "Atividade"). Exemplo:

Exemplo de cálculo:

SUC-26, com 885m² e na esquina:

TOTAL: 100 CRDs + 43 (85% sobre os 50m da faixa 2) + 74 (10% sobre os 732m excedentes) = 216

esquina:

216 CRDs + 10% (por ser de esquina) = 238 CRDs

se Fast Food:

Se nesse caso, além da esquina, fosse também Fast Food (peso de 15%), o cálculo seria:

216 + 25% = 270