Este artigo descreve o processo de negócio do módulo financeiro.
O ciclo financeiro da locação é composto por 6 módulos: lançamento, faturamento, recebimento, repasse, pagamento e geração de nota fiscal. Cada módulo representa uma etapa do processo financeiro e serão descritos abaixo.
Para iniciarmos os processos do ciclo financeiro é necessário ter realizado todas as parametrizações e as configurações das regras de negócio do cliente dentro do sistema. O ciclo financeiro inicia-se a partir da emissão do contrato de locação onde o locatário (inquilino do imóvel) manifestou o desejo de alugar um determinado imóvel através de uma proposta de locação. Com o contrato de locação assinado, ele é ativado pelo analista de contratos e nesse momento o sistema já inicia a geração de lançamentos.
Lançamentos
O lançamento do contrato representa a primeira etapa do ciclo financeiro do contrato de locação, que é responsável pela a geração de lançamentos financeiros que afetam duas partes do contrato. Por esse motivo os lançamentos do contrato sempre são gerados em partida dobrada, com dois lançamentos do mesmo valor para creditar e debitar as duas partes afetadas pelo evento. Os lançamentos gerados no contrato são lançamentos de aluguel, encargos como IPTU, condomínio, água, energia, gás, taxas de serviço, taxa de administração, taxa de intermediação, multa, juros, correção, honorários, etc. Esse processo pode ser gerado automaticamente todos os meses de acordo com a data do próximo lançamento de cada contrato ou de forma manual. Também existem lançamentos esporádicos como multa, juros, honorários, correção, divergência de recebimento, manutenção, reparos, etc dependendo das ocorrências durante o mês.
Com os lançamentos criados dentro do contrato, o sistema está pronto para gerar o faturamento de acordo com a data do próximo faturamento.
Faturamento
O faturamento representa a segunda etapa do ciclo financeiro do contrato de locação, que é responsável pela apuração e discriminação do valor a ser pago pelo locatário, onde o valor da fatura é o resultado da soma dos lançamentos atribuídos ao locatário até a data de término da apuração da fatura. O faturamento é iniciado quando a "data da próximo faturamento" do contrato de locação for igual a data atual do sistema e, ao terminar a execução, ele cria uma fatura e vincula-a ao contrato de locação que deu sua origem. Nesse momento, se a forma de pagamento do contrato é boleto bancário, o sistema também cria um título a receber que representa o boleto, utilizado para realizar a cobrança da fatura. O faturamento também pode ser executado de forma manual pelo usuário.
O boleto gerado deve ser enviado para o banco a fim de ser registrado para que o locatário consiga realizar o pagamento e que o banco consiga identificá-lo nesse momento é iniciado o processo de recebimento.
Recebimento
O recebimento representa a terceira etapa do ciclo financeiro do contrato de locação, que é responsável pelo recebimento da fatura. O analista financeiro após o faturamento, deve enviar o boleto gerado para o banco através de uma remessa de cobrança escritural. No dia seguinte o banco devolve o arquivo de retorno e o sistema identifica que o título foi registrado corretamente. Nesse momento, o sistema identifica o registro e envia o extrato da fatura juntamente com o boleto no e-mail do locatário. A partir desse momento precisamos aguardar o pagamento da fatura.
Em um processo normal, o locatário pagará sua fatura até a data de vencimento, mas caso ele pague a fatura com atraso, o sistema está configurado para calcular multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios automaticamente. O sistema iniciará o processo de recebimento dos títulos quando houver o retorno do arquivo de cobrança escritural com a situação de líquido liquidado ou quando o analista financeiro realizar a liquidação do título/boleto manualmente. Nesse momento o sistema irá liquidar o boleto, liquidar a respectiva fatura, criar um lançamento financeiro financeiro na conta corrente com a entrada do valor, contabilizar o pagamento e gerar os lançamentos no contrato de locação de divergência de recebimento e encargos financeiro caso existam.
O próximo processo que deve ser executado é o repasse dos valores para o locador (dono do imóvel).
Repasse
O repasse representa a quarta etapa do ciclo financeiro do contrato de locação, que é responsável por selecionar os lançamentos do contrato atribuídos ao locador, tais como de aluguel, encargos, multas, etc, e apurar o valor do repasse a ser transferido para o locador e/ou seus beneficiários. Existem dois tipos de repasse o garantido e o não garantido. A diferença entre eles é o calculo da data do próximo repasse. Para o repasse garantido a data do próximo repasse é gerada a partir da fatura do faturamento já o repasse não garantido a data do próximo repasse é calculada a partir do recebimento da fatura. Independente da forma de cálculo da data, o processo inicia-se quando a data do próximo repasse for igual a data atual do sistema. Nesse momento o sistema, realiza a apuração e discriminação do valor a ser recebido pelo locador, onde o valor do repasse é o resultado da soma dos lançamentos atribuídos ao locador até a data de término da apuração do repasse. No momento da aprovação do repasse, o sistema gera um ou mais documentos a pagar, para o locador e/ou para seus beneficiários de acordo com as configurações existentes no contrato de administração.
Pagamento
O repasse representa a quinta etapa do ciclo financeiro do contrato de locação, que é responsável por realizar o pagamento do documento a pagar ao locador e/ou seus beneficiários de acordo com os valores gerados pela etapa anterior. Nesse momento, o analista financeiro realiza a remessa do pagamento eletrônico para o banco a fim de realizar o pagamento do documento a pagar. Quando o banco disponibilizar o arquivo de retorno e confirmar o pagamento, o sistema realiza a liquidação do documento a pagar, cria um lançamento financeiro na conta corrente com o débito do valor além de registrar a contabilização contábil do pagamento do repasse.
Após a liquidação, estando o sistema configurado, ele irá automaticamente gerar a nota fiscal de serviço.
Nota de serviço
A geração da nota fiscal de serviço representa a sexta e última etapa do ciclo financeiro do contrato de locação, que é responsável pela geração individual das notas fiscais e contabilização das taxas de administração, intermediação e de serviço. Com a situação do repasse contabilizado, o sistema verifica se algum item do repasse é do tipo taxa de administração, taxa de intermediação ou taxa de comissão de serviço prestado. Se sim, e se esses estiverem configurados no sistema, o Snapproperty gera a nota fiscal, com o respectivo valor da taxa e deixa-a na situação rascunho para que o analista financeiro realize a autorização. O processo de geração de nota fiscal é importante para dar entrada nos valores financeiros recebidos pela administradora.
Após o processo de criação da NFS, o sistema automaticamente gera o extrato do locador e o envia para o e-mail do contato do locador a fim de prestar contas do valor que ele recebeu em sua conta corrente.
Pronto, esse é o processo resumido do ciclo financeiro da locação. É claro que existem alguns outros processos que auxiliam o controle e gerenciamento do sistema, tais como o processo de cobrança que identifica quando uma fatura não foi paga e abre um processo de cobrança depois de um determinado período e cálculo dos encargos financeiros que é a parametrização para a atualização automática das faturas quando elas estão em atraso, mas os processos apontados até aqui são os macros processos que são necessários para um entendimento mais amplo.
Para conhecer mais detalhadamente a sequencia do processo do ciclo financeiro leia o artigo Sequencial de aprendizado - Ciclo Financeiro .