Esse artigo apresenta a operação sistêmica para a geração do repasse tanto para contrato garantido quanto para contrato não garantido da forma automático ou manual.

Regras de negócio

Para realizar a geração do repasse é necessário ter configurado os seguintes itens:

1. Configurar o campo tipo de apuração do repasse, que está nas parametrizações do SnapProperty, escolhendo uma das duas formas de apuração do repasse, recebimento da fatura ou dia do locador.

2. Configurar o campo quantidade de dias para repasse, que está nas parametrizações do SnapProperty, informando quantos dias serão acrescentados na data para ser gerado o repasse.

3. Configurar o campo Valor taxa repasse, que está nas parametrizações do SnapProperty, informando o valor da taxa de repasse utilizada pela empresa.

4. A data prevista de pagamento do documento a pagar é a data da aprovação do repasse.

5. Quando um repasse já existe e o sistema adiciona novos lançamentos, a data do repasse e a data prevista do pagamento do repasse são atualizadas para a data que atualizou o repasse.

6. A geração do repasse só ocorre quando o valor total dos percentuais dos locadores no contrato de locação estiver igual a 100%, caso contrário o sistema apresentará um erro informando que os percentuais não estão corretos.

Contratos não garantidos

Processo automático

Seleção dos lançamentos

Para o contrato não garantido a seleção dos lançamentos dos contratos são realizados da seguinte forma:

1. O sistema seleciona todos os lançamentos aprovados para o locador até a data de término de apuração essa seleção é realizada tanto para o contrato de locação quanto para o contrato de administração.

2. Essa seleção é realizada tanto para o contrato de locação quanto para o contrato de administração.

   1. Se a contra parte do lançamento selecionado for

      1. Administradora: o lançamento pode ser repassado normalmente.

      2. Locatário: a situação da contra parte de estar como “recebido”, caso contrário não será repassado.

3. Para os lançamentos gerados pelo sistema de juros da fatura, multa da fatura e correção da fatura, o sistema os repassa automaticamente, independentemente do tipo de garantia do contrato, se estiver dentro do período do repasse e se a situação estiver como aprovado.

4. Para os lançamentos individuais gerados pelo usuário de juros da fatura, multa da fatura e correção da fatura, o sistema verifica se tiver item de fatura para o lançamento e a fatura não estiver não será incluído no repasse, se estiver recebido incluíra (ainda não disponível)

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Processo sistêmico na geração do repasse

1. A data do próximo repasse para esse tipo de contrato é calculada no momento do recebimento da fatura e é salva nesse campo após o seguinte cálculo:

   1. O cálculo da data do próximo repasse pode ser realizado de duas formas, dependendo do tipo de apuração do repasse:

      1. Recebimento da fatura: a data do próximo repasse será calculada com base no campo Data do recebimento da fatura + a quantidade de dias para repasse, nas parametrizações do sistema. Caso o pagamento da fatura seja antecipada o sistema ao invés de utilizar a data de pagamento, utiliza a data de vencimento da fatura + a quantidade de dias para repasse, dessa forma, garantimos que o valor não será repassado antecipadamente com lançamentos faltantes.

      2. Dia do locador: a data do próximo repasse será calculada com base no campo dia do locador, no contrato de locação + a quantidade de dias para repasse, nas parametrizações do sistema.

      3. Após o cálculo o sistema verifica se a data do próximo repasse é dia útil, se não for ele adiciona mais dias até encontrar o próximo dia útil.

2. A data do próximo repasse também pode ser preenchida manualmente pelo usuário, se houver necessidade.

3. Quando a data atual for igual a data do próximo repasse então o sistema irá executar o serviço agendado RepasseXXXXXX

4. O sistema agrupa todos os contratos de locação que estão nessa data e começa a geração do repasse.

5. Para cada contrato de locação o sistema:

   1. Define a data de término de apuração de acordo com a "Data do próximo repasse".

   2. Calcula o número do repasse.

   3. Criar um evento no contrato para registrar o repasse.

   4. Seleciona todos os lançamentos aprovados para o locador até a data de término de apuração tanto do contrato de locação quanto do contrato de administração com as seguintes condições:

      1. Se a contraparte do lançamento selecionado for:

         1. Administradora: o lançamento pode ser repassado normalmente

         2. Locatário: a situação da contra parte de estar como recebido, caso contrário não será repassado

      2. Após o sistema verificar se esse tipo de lançamento está marcado para gerar taxa de administração ou taxa de serviço, se sim, o sistema calcula para cada item sua respectiva taxa.

   5. Calcula o "Valor total a repassar" somando o "Valor do lançamento" de todos esses lançamentos selecionados anteriormente

   6. Seleciona todos os locadores do contrato

   7. Seleciona todos os depositários do contrato e seu percentual de participação do imóvel.

   8. Valida as informações dos depositários

      1. se os percentuais dos depositários estão corretos chegando a 100%

      2. se eles foram configurados nos contratos corretamente

      3. caso exista algum erro no depositário, o repasse não será gerado.

   9. Verifica se não existe um repasse para o mesmo contrato de administração e locador com situação igual a "Pendente":

      1. Se não existir 

         1. Cria um novo objeto para o "Lote de repasses".  (para agrupar os locadores de um mesmo contrato de locação, caso seja necessário cancelar o repasse).

         2. Para cada beneficiário do contrato:

            1. Cria um novo objeto de "Repasse" com o valor do somatório dos seus lançamentos, mesmo que o valor total seja negativo.

            2. Cria um novo objeto de "Item do repasse" para cada "Lançamento do contrato".

            3. Atualiza o valor da administração com o somatório de todos os lançamentos que geraram taxa de administração

            4. Atualiza o valor do serviço com o somatório de todos os lançamentos que geraram taxa de serviço.

            5. Atualiza o valor líquido do repasse com o somatório dos itens do repasse - taxa de repasse - valor da administração - valor do serviço

      2. Se já existir o repasse

         1. Cria um novo objeto para o "Lote de repasses".  (para agrupar os locadores de um mesmo contrato de locação, caso seja necessário cancelar o repasse).

         2. Para cada beneficiário do contrato:

            1. Cria um novo objeto de "Item do repasse" para cada "Lançamento do contrato".

            2. Atualiza o valor do repasse com o somatório de todos os lançamentos contidos.

            3. Atualiza o valor da administração com o somatório de todos os lançamentos que geraram taxa de administração

            4. Atualiza o valor do serviço com o somatório de todos os lançamentos que geraram taxa de serviço.

            5. Atualiza o valor líquido do repasse com o somatório dos itens do repasse - taxa de repasse - valor da administração - valor do serviço

   10. Atualiza a "Data do último repasse" dentro do contrato de locação com a data e hora do processamento.

   11. Atualiza a "Data do próximo repasse" dentro do contrato de locação com um valor nulo.

   12. Atualiza os registros do objeto "Lançamento do contrato" que entraram no repasse colocando a "Situação" dos lançamentos para "Repassado".

Processo manual

Para gerar o repasse manualmente realize os seguintes procedimentos:

1. Entre na guia "Contratos".

2. Selecione os contratos que se deseja repassar.

3. Clique no botão "Repassar".

4. Informe a data que você deseja gerar o repasse .

5. Clique em “Repassar”.

Também é possível repassar um contrato estando dentro dele, para isso:

1. Clique no botão "Repassar".

2. Informe a data que você deseja gerar o repasse .

3. Clique em “Repassar”.

Contratos garantidos

Processo automático

Seleção dos lançamentos

Para o contrato garantido a seleção dos lançamentos dos contratos são realizados da seguinte forma:

1. O sistema seleciona todos os lançamentos aprovados para o locador até a data de término de apuração

2. Essa seleção é realizada tanto para o contrato de locação quanto para o contrato de administração.

   1. Se a contra parte do lançamento selecionado for

      1. Administradora: o lançamento pode ser repassado normalmente.

      2. Locatário: a situação da contra parte de estar como “faturado”, caso contrário não será repassado. Essa situação também válida para os lançamentos de juros da fatura, multa da fatura e correção da fatura.

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Processo sistêmico na geração do repasse

1. A data do próximo repasse para esse tipo de contrato é calculada no momento do faturamento do contrato e é salva nesse campo após o seguinte cálculo:

   1. O cálculo da data do próximo repasse pode ser realizado de duas formas, dependendo do tipo de apuração do repasse:

      1. Recebimento da fatura: a data do próximo repasse será calculada com base no campo Data de vencimento da próxima fatura, no contrato de locação + a quantidade de dias para repasse, nas parametrizações do sistema.

      2. Dia do locador: a data do próximo repasse será calculada com base no campo dia do locador, no contrato de locação + a quantidade de dias para repasse, nas parametrizações do sistema.

      3. Após o cálculo o sistema verifica se a data do próximo repasse é dia útil, se não for ele adiciona mais dias até encontrar o próximo dia útil.

2. A data do próximo repasse também pode ser preenchida manualmente pelo usuário, se houver necessidade.

3. Quando a data atual for igual a data do próximo repasse então o sistema irá executar o serviço agendado RepasseXXXXXX

4. O sistema agrupa todos os contratos de locação que estão nessa data e começa a geração do repasse.

5. Para cada contrato de locação o sistema:

   1. Define a data de término de apuração de acordo com a "Data do próximo repasse".

   2. Calcula o número do repasse.

   3. Criar um evento no contrato para registrar o repasse.

   4. Seleciona todos os lançamentos aprovados para o locador até a data de término de apuração tanto do contrato de locação quanto do contrato de administração com as seguintes condições:

      1. Se a contraparte do lançamento selecionado for:

         1. Administradora: o lançamento pode ser repassado normalmente

         2. Locatário: a situação da contra parte de estar como faturado, caso contrário não será repassado

      2. Após o sistema verifica se esse tipo de lançamento está marcado para gerar taxa de administração ou taxa de serviço, se sim, o sistema calcula para cada item sua respectiva taxa.

6. Calcula o "Valor total a repassar" somando o "Valor do lançamento" de todos esses lançamentos selecionados anteriormente

   1. Seleciona todos os locadores do contrato

   2. Seleciona todos os depositários do contrato e seu percentual de participação do imóvel.

   3. Valida as informações dos depositários

      1. se os percentuais dos depositários estão corretos chegando a 100%

      2. se eles foram configurados nos contratos corretamente

      3. caso exista algum erro no depositário, o repasse não será gerado.

   4. Verifica se não existe um repasse para o mesmo contrato de administração e locador com situação igual a "Pendente":

      1. Se não existir 

         1. Cria um novo objeto para o "Lote de repasses".  (para agrupar os locadores de um mesmo contrato de locação, caso seja necessário cancelar o repasse).

         2. Para cada beneficiário do contrato:

            1. Cria um novo objeto de "Repasse" com o valor do somatório dos seus lançamentos, mesmo que o valor total seja negativo.

            2. Cria um novo objeto de "Item do repasse" para cada "Lançamento do contrato".

            3. Atualiza o valor da administração com o somatório de todos os lançamentos que geraram taxa de administração

            4. Atualiza o valor do serviço com o somatório de todos os lançamentos que geraram taxa de serviço.

            5. Atualiza o valor líquido do repasse com o somatório dos itens do repasse - taxa de repasse - valor da administração - valor do serviço

      2. Se já existir o repasse

         1. Cria um novo objeto para o "Lote de repasses".  (para agrupar os locadores de um mesmo contrato de locação, caso seja necessário cancelar o repasse).

         2. Para cada beneficiário do contrato:

            1. Cria um novo objeto de "Item do repasse" para cada "Lançamento do contrato".

            2. Atualiza o valor do repasse com o somatório de todos os lançamentos contidos.

            3. Atualiza o valor da administração com o somatório de todos os lançamentos que geraram taxa de administração

            4. Atualiza o valor do serviço com o somatório de todos os lançamentos que geraram taxa de serviço.

            5. Atualiza o valor líquido do repasse com o somatório dos itens do repasse - taxa de repasse - valor da administração - valor do serviço

   5. Atualiza a "Data do último repasse" dentro do contrato de locação com a data e hora do processamento.

   6. Atualiza a "Data do próximo repasse" dentro do contrato de locação com um valor nulo.

   7. Atualiza os registros do objeto "Lançamento do contrato" que entraram no repasse colocando a "Situação" dos lançamentos para "Repassado".

Processo manual

Para gerar o repasse manualmente realize os seguintes procedimentos:

1. Entre na guia "Contratos".

2. Selecione os contratos que se deseja repassar.

3. Clique no botão "Repassar".

4. Informe a data que você deseja gerar o repasse .

5. Clique em “Repassar”.

Também é possível repassar um contrato estando dentro dele, para isso:

1. Clique no botão "Repassar".

2. Informe a data que você deseja gerar o repasse .

3. Clique em “Repassar”.