Este artigo descreve o comportamento do módulo responsável pelo repasse de recursos da administradora para o locador, referente aos valores de aluguel e encargos recebidos do locatário.

Para ter informações mais detalhadas por tipo de repasse consulte Regras de negócio do repasse

Regras de negócio

Tipos de repasse

Os repasses são divididos em dois grupos, de acordo com o tipo de garantia do locador:

Tipo de repasse	Descrição
Garantido	O valor apurado é transferido para o beneficiário, independentemente do pagamento do locatário.
Não garantido	O valor apurado é transferido para o beneficiário, somente depois que o locatário realizar o pagamento da fatura.

Situação do repasse

O estado do repasse é controlado pelo campo "Situação".

Situação	Descrição
Pendente	Situação inicial do registro quando o repasse é gerado.
Aprovado	Situação do registro depois que o repasse é aprovado para pagamento. Neste momento é criado o documento a pagar para o beneficiário e ocorre a contabilização do provisionamento do repasse.
Pago	Situação do registro depois que o documento a pagar do beneficiário é pago. Neste momento ocorre a contabilização do pagamento do repasse.
Gerado	Situação do registro quando o extrato de repasse é gerado.
Cancelado	Situação do registro depois que o repasse é cancelado.
Enviado	Situação do registro depois que o repasse é enviado para o beneficiário.
Contabilizado	Situação final do registro quando o repasse gera o registro de contabilização.
Nota enviada	Situação do registro depois que a nota fiscal de serviço é gerada de acordo com os serviços previamente configurados.

Geração do repasse

O registro do repasse pode ser criado de forma autônoma ou manual.

Geração do repasse	Descrição
Autônoma	O registro do repasse é criado automaticamente pelo sistema na "Data do próximo repasse", definida no contrato de locação.
Manual	O registro do repasse é criado manualmente pelo usuário através do botão "Repassar" no contrato de locação.

Data do próximo repasse

A data do próximo repasse define o dia em que o sistema deve apurar o valor do crédito do locador e gerar um novo registro de repasse.

Tipo de apuração do repasse

Existem dois tipos de apuração do repasse:

Tipo de apuração	Descrição
Recebimento da fatura	A data do próximo repasse é calculada a partir da data de recebimento da fatura.
Dia do locador	A data do próximo repasse é calculada a partir do dia para pagamento do locador, definido no contrato de locação.

O tipo de apuração da organização é definido pelo campo "Tipo de apuração do repasse" da parametrização do sistema.

Contrato garantido

Quando o contrato é garantido, o sistema define a data do próximo repasse no momento em que é gerada a fatura do locatário.

Neste caso, a "Data do próximo repasse" é definida de acordo com o tipo de apuração:

Tipo de apuração	Data do próximo repasse
Recebimento da fatura	"Data de vencimento da próxima fatura" + "Quantidade de dias para repasse" / "Mês e ano do recebimento da fatura"
Dia do locador	"Dia do locador" + "Quantidade de dias para repasse"/ "Mês e ano do vencimento da próxima fatura"

A quantidade de dias para o repasse é definido pelo campo "Quantidade de dias para repasse" da parametrização do sistema.

Contrato não garantido

Quando o contrato não é garantido, o sistema define a data do próximo repasse no momento em que ocorre o recebimento da fatura.

Tipo de apuração

Data do próximo repasse

Recebimento da fatura

"Data do recebimento da fatura" + "Quantidade de dias para repasse" / "Mês e ano do recebimento da fatura".

Com a data do próximo repasse calculada o sistema verifica se o dia é útil, se não for o sistema acrescenta dias até chegar em um dia útil.

Dia do locador

"Dia do locador" + "Quantidade de dias para repasse" / "Mês e ano do vencimento da próxima fatura"

A quantidade de dias para o repasse é definido pelo campo "Quantidade de dias para repasse" da parametrização do sistema.

Contrato de locação

Detalhes do contrato

A tabela abaixo descreve os campos do contrato de locação, disponíveis na guia "Detalhes" que afetam o comportamento do sistema durante a geração do repasse.

Campo	Descrição
Repasse garantido	Quando este campo é selecionado, o sistema entende que o repasse originado pelo contrato deve ser garantido.
Data do próximo repasse	Data calculada pelo sistema para indicar quando deve ser apurado o próximo repasse de um contrato.
Situação do repasse	Indica se o sistema gerou com sucesso o repasse no último processamento. Este campo é utilizado quando a empresa gera os repasses de forma autônoma.
Data do último repasse	Indica a data e hora em que foi gerado o último repasse do contrato.
Aluguel adiantado
Quantidade de meses garantidos
validado para faturamento	Indica se esse contrato está validado para ser repassado.

Participantes

Os participantes são as pessoas que participam do contrato de locação. Podem existir vários participantes por contrato com o papel de Locador, desde que o somatório de suas participações atinjam 100%.

Campo	Descrição
Conta	Indica a conta do participante no contrato
Papel	Indica o papel do participante no contrato
Participação	Indica a participação percentual do proprietário no imóvel do contrato.
Participação IR	Indica a participação percentual do proprietário na participação do IR no imóvel do contrato.
Contrato	Identifica o contrato do participante.
Ordem	Indica a ordem no participante na impressão do contrato.
Contato	Identifica o contato quando o participante é empresa

Registro do repasse

Na tabela abaixo estão descritos os campos que representam o registro de um repasse.

Campo	Tipo	Descrição
Repasse	Texto	Número do repasse.
Situação	Texto	Situação do repasse
Locador	Conta	Conta do locador principal do contrato de locação.
Contrato de administração	Administração	Identificação do contrato de administração.
Valor bruto do repasse	Número	Valor bruto do repasse composto pelos valores de seus itens.
Data do repasse	Data	Indica a data de criação do repasse.
Início da apuração	Data	Indica a data de início de apuração do repasse.
Número	Número	Indica a ordem do repasse para o contrato de administração.
Lote	Número	Identifica o lote que originou o repasse.
Proprietário	Texto	Identifica quem realizou a criação do repasse.
Empresa	Empresa	Identificação da empresa que administra o contrato de locação
Garantido	Booleano	Indica se o repasse é garantido, de acordo com o campo "Repasse garantido" do contrato de locação.
Término da apuração	Data	Data de término da apuração do repasse.
Valor da administração	Número	Indica o valor total da taxa de administração calculada sobre os itens
Valor da serviço	Número	Indica o valor total da taxa de serviço calculada sobre os itens

Itens do repasse

Itens de repasse são os itens que compõem o repasse. Na tabela abaixo estão descritos os campos que representam o registro de um item de repasse.

Campo	Tipo	Descrição
Repasse	Texto	Número do repasse.
Item repasse	Texto	Número da sequencia do item do repasse.
Descrição	Texto	Descrição do item do repasse relacionado ao tipo de repasse.
Valor do Item	Número	Valor do item do repasse.
Tipo de repasse	Lista	Utilizado para identificar o tipo do repasse: Ex: Encargo, Aluguel, Taxa de Administração, Intermediação, Reembolso, Seguro, Taxa de serviço.
Lançamento do contrato	Texto	Identifica o lançamento do contrato que originou o item do repasse.
Tipo de lançamento	Lista	Identifica o tipo de lançamento contábil do item do repasse.
Contrato de locação	Contrato	Identifica o contrato de locação que originou o item do repasse.
Criado por	Conta	Identifica o usuário que criou o repasse.
Última modificação feita por	Conta	Identifica o usuário, data e hora da última modificação do repasse.
Valor da administração	Número	Indica o valor total da taxa de administração calculada sobre os itens
Valor da serviço	Número	Indica o valor total da taxa de serviço calculada sobre os itens

Beneficiários

Os beneficiários são as pessoas que recebem os valores apurados para repasse. Podem existir vários beneficiários por Repasse desde que o somatório de suas participações atinjam 100%. Na tabela abaixo estão descritos os campos que representam o registro de um beneficiário do repasse.

Campo	Tipo	Descrição
Repasse	Texto	Número do repasse.
Beneficiário	Texto	ID do beneficiário dentro do repasse.
Conta	Conta	Nome do beneficiário do repasse.
Repasse	Texto	Número do repasse ao qual o beneficiário está vinculado.
Tipo de repasse	Lista	Tipo de pagamento desse repasse (TED, Cheque, Tesouraria).
Participação	Número	% de participação desse beneficiário nesse repasse.
Participação do IR	Número	% de participação do IR desse beneficiário nesse repasse.
Valor bruto do repasse	Texto	Valor bruto do repasse composto pelos valores de seus itens.
Valor da administração	Número	Indica o valor total da taxa de administração calculada
Valor do serviço	Número	Indica o valor total da taxa de serviço calculada
Valor líquido do repasse	Texto	Valor líquido do repasse descontando a taxa de repasse, se não estiver isenta.
Taxa de repasse	Texto	Valor da taxa do repasse que está configurada nas parametrizações.
Banco	Banco	Número do banco do beneficiário que será pago o repasse.
Agência	Texto	Número da Agência do beneficiário que será pago o repasse.
Conta corrente	Texto	Número da Conta corrente do beneficiário que será pago o repasse.
Tipo de conta	Lista	Tipo da conta (corrente ou poupança) do beneficiário que será pago o repasse.
Criado por	Conta	Identifica o usuário que criou o repasse.
Última modificação feita por	Conta	Identifica o usuário, data e hora da última modificação do repasse.

O valor da taxa de repasse é pelo campo "Valor taxa repasse" da parametrização do sistema.

A opção do beneficiário ser descontado o valor da taxa de repasse é pelo campo "Isentar taxa de repasse" dentro do depositário do contrato de administração.

Documento a pagar

O documento a pagar é o documento gerado a partir da aprovação do repasse que deve ser pago pelo locador. O valor do documento a pagar é igual ao valor líquido do repasse. No link abaixo estão descritos os campos que representam o registro de documento a pagar de um repasse. Para mais informações acesse Documento a pagar.

Arquivos

Os arquivos gerados para esse repasse estarão vinculados nessa tela. Como por exemplo, o extrato do locador. Na tabela abaixo estão descritos os campos que representam o registro de documento a pagar de um repasse.

Geração de repasses

Este item descreve os passos executados pelo sistema para gerar os repasses de um lote de contratos.

Sistema recupera os contratos de locação selecionados
Para cada contrato de locação:
1. Define a data de término de apuração de acordo com a "Data do próximo repasse".
2. Calcula o número do repasse.
3. Criar um evento no contrato para registrar o repasse.
4. Verifica o tipo de repasse do contrato (garantido ou não garantido)
  1. Se for garantido
    1. A situação dos lançamentos selecionados deverá ser "faturado" quando sua contraparte for "locatário" e "aprovado" quando sua contra parte for "administradora".
  2. Se for não garantido
    1. A situação dos lançamentos selecionados deverá ser "recebido" quando sua contraparte for "locatário" e "aprovado" quando sua contra parte for "administradora".
5. Calcula o "Valor total a repassar" somando o "Valor do lançamento" de todos os lançamentos eletivos para o locador até a data de término de apuração tanto do contrato de locação quanto do contrato de administração
6. Calcula, para cada item, se elegível a taxa de administração e serviço, conforme parametrização.
7. Verifica se não existe um repasse para o mesmo contrato de administração e locador com situação igual a "Pendente":
  1. Se não existir
    1. Cria um novo objeto para o "Lote de repasses". (para agrupar os locadores de um mesmo contrato de locação no caso de ser necessário cancelar o repasse).
    2. Para cada beneficiário do contrato:
      1. Cria um novo objeto de "Repasse" com o valor do somatório dos seus lançamentos.
      2. Cria um novo objeto de "Item do repasse" para cada "Lançamento do contrato".
  2. Se já existir
    1. Cria um novo objeto para o "Lote de repasses". (para agrupar os locadores de um mesmo contrato de locação, caso seja necessário cancelar o repasse).
    2. Para cada beneficiário do contrato:
      1. Cria um novo objeto de "Item do repasse" para cada "Lançamento do contrato".
      2. Atualiza o valor do repasse com o somatório de todos os lançamentos contidos.
8. Atualiza a "Data do último repasse" dentro do contrato de locação com a data e hora do processamento.
9. Atualiza a "Data do próximo repasse" dentro do contrato de locação com um valor nulo.
10. Atualiza os registros do objeto "Lançamento do contrato" que entraram no repasse colocando a "Situação" dos lançamentos para "Repassado".

Aprovação dos repasses

Este item descreve os passos executados pelo sistema no momento da aprovação dos repasses.

Sistema recupera os repasses com situação pendente selecionados;
Verifica para cada beneficiário do contrato se ele possui o campo "taxa de repasse" marcado
1. Se sim,
  1. Entrar nas parametrizações e pegar o valor do campo "Valor taxa repasse";
  2. Cria um novo objeto de "Documento a pagar" para cada beneficiário do contrato.
  3. Cria um novo objeto de "Parcela e pagar" com o valor de acordo com o percentual de repasse que consta no beneficiário menos a taxa do repasse.
2. Se não tiver taxa de repasse marcado,
  1. Cria um novo objeto de "Documento a pagar" para cada beneficiário do contrato.
  2. Cria um novo objeto de "Parcela e pagar" com o valor de acordo com o percentual de repasse que consta no beneficiário.
A data de vencimento do documento a pagar será igual a data da aprovação do repasse.

→ Não é possível realizar uma nova aprovação de repasses que já estão em situação "aprovado"

Operações do sistema

Gerar repasses (manual)

Para gerar um lote de repasses, siga os passos abaixo:

Selecione a guia "Repasses", selecione o contrato e clique no botão "Repassar".
Selecione a "Data do próximo repasse" com a data para a qual deseja gerar os repasses.
Sistema gera os repasses para os contratos de locação selecionados.
Consulte sua caixa de entrada para ler o e-mail enviado pelo sistema com o resultado da operação.

Aprovação dos repasses

Após a criação dos repasses é necessário realizar a aprovação dos mesmos para que eles gerem o documento a pagar.

Selecione os repasses que foram verificados e que se deseja criar o documento a pagar
Clique no botão "Aprovar"
Nesse momento o sistema irá realizar trocar a situação do repasse para "Aprovado"
E o sistema realizará a criação do documento a pagar com as informações do repasse levando as informações dos favorecidos para a parcela do documento à pagar.

Cancelamento dos repasses

Caso seja necessário cancelar um repasse é necessário realizar o seguinte procedimento.

Entre na tela de repasses e selecione os que você deseja cancelar
Clique no botão "Cancelar"
Nesse momento o sistema irá realizar o cancelamento do repasse trocando a situação do mesmo para "Cancelado"
Após, os lançamentos que o estavam contidos nesse repasse terão a situação alterada para "Aprovados" a fim de serem utilizados novamente.
Também é possível realizar o cancelamento de forma individual, para isso, entre no repasse e clique no botão "Cancelar" que o sistema irá realizar o mesmo procedimento descrito anteriormente.

Modelo de dados para o repasse

A representação do repasse é feita através de quatro objetos: Lote de repasse, Repasse, Item do repasse e Beneficiário do repasse

Lote de repasse

Campo	Tipo	Descrição
Cancelado	Caixa de seleção	Indica se o lote de repasse foi cancelado.
Contrato	Contrato	Identifica o contrato de locação que originou o repasse.
Lote	Nome	Código gerado pelo sistema com a máscara LREP-{00000000} para identificar o lote do repasse
Valor total do repasse	Moeda	Valor total dos repasses originados pelo lote.

Repasse

Campo	Tipo	Descrição
Contrato de administração	Contrato	Identifica o contrato de administração que originou o repasse.
Data do repasse	Data	Data de referência para o repasse que é definida de acordo com o campo "Data do próximo repasse" do contrato de locação.
Data prevista para pagamento	Data	Data prevista para pagamento do repasse, obtida através da fórmula "Data do próximo repasse" (contrato) + "Quantidade de dias para repasse" (parametrização)
Empresa	Empresa	Identifica a empresa da administradora que originou o repasse.
Garantido	Caixa de seleção	Indica se o repasse é garantido.
Locador	Conta	Identifica a conta do locador que originou o repasse
Término da apuração	Data	Indica a data de término para apuração do repasse.
Situação	Lista	Identifica a etapa do registro no ciclo do repasse. As opções estão descritas em situação do repasse.
Lote	Lote de repasse	Identifica o lote que originou o repasse.
Valor bruto do repasse	Moeda	Indica o valor do repasse obtido através da soma do "Valor do item" dos itens do repasse.
Término da apuração	Data	Data do término da apuração do repasse
Valor da administração	Número	Indica o valor total da taxa de administração calculada sobre os itens
Valor do serviço	Número	Indica o valor total da taxa de serviço calculada sobre os itens

Item do repasse

Campo	Tipo	Descrição
Contrato de locação	Contrato	Identifica o contrato de locação que originou o item do repasse.
Descrição	Texto	Descrição do item do lançamento que originou o item do repasse.
Lançamento do contrato	Lançamento do contrato	Identifica o lançamento do contrato de locação que originou o item do repasse.
Repasse	Repasse	Identifica o repasse que originou o item.
Tipo de lançamento	Lista	Identifica o tipo de lançamento que originou o item.
Tipo de repasse	Lista	Identifica o tipo de repasse do item.
Valor do item	Moeda	Indica o valor do item do repasse.
Valor da administração	Número	Indica o valor total da taxa de administração calculada sobre os itens
Valor do serviço	Número	Indica o valor total da taxa de serviço calculada sobre os itens

Notas para o administrador

No objeto parametrizações do SnapProperty preencha o campo "Quantidade de dias para repasse" , este campo é usado para calcular a data do próximo do repasse, com o seguinte cálculo:

data de pagamento da fatura + a quantidade de dias para repasse. Além desse campo, preencha o campo "Valor taxa repasse", esse campo é usado para calcular o valor do repasse para cada beneficiário.