Controle de pagamento para IPTU

Este módulo é responsável pelo controle de pagamento do IPTU de um imóvel administrado pela empresa.

Regras de negócio

Lançamentos do encargo

Se o imóvel está disponível, a responsabilidade final pelo pagamento é do locador, mesmo assim, pode ser que o pagamento do IPTU seja feito pela administradora e, neste caso, o valor do IPTU será lançado no contrato de administração do locador para reembolso.

Se o imóvel está locado, a responsabilidade final pelo pagamento é do locatário. Entretanto, é possível que o pagamento do IPTU possa ser feito pelo locador ou pela administradora e, nesses casos, o valor do IPTU será lançado no contrato do locatário para reembolso.

Quando um encargo de IPTU é cadastrado, dependendo da combinação da situação do imóvel e do pagante, o sistema cria os lançamentos abaixo:

SituaçãoResponsávelPaganteContrato de administraçãoContrato de locaçãoPendênciaDocumento a pagar
DisponívelLocadorLocador



DisponívelLocadorAdministradora
  1. Debitar locador
  2. Creditar administradora


Cria documento
LocadoLocatárioLocador
  1. Creditar locador
  2. Debitar locatário
Locador: entregar comprovante
LocadoLocatárioAdministradora
  1. Debitar locador
  2. Creditar administradora
  1. Debitar locatário
  2. Creditar locador

Cria documento
LocadoLocatárioLocatário

Locatário: entregar comprovante
LocadoLocadorAdministradora
  1. Debitar locador
  2. Creditar administradora


Cria documento


Quando a situação do imóvel é disponível:

  • Quando o imóvel está desocupado, como pagante, só pode ser o Locador ou Administradora.
  • Não necessita do campo de responsabilidade no imóvel, pois sempre será responsabilidade do Locador, quando o imóvel está disponível. Quando está locado vale o que consta no contrato de locação.

Pagante

Pagamento em cota única

Recebimento em cota única

Operações

Locador

Sim

[Bloqueado]  

Campo deverá estar bloqueado quando o pagante no imóvel for o Locador e não a Administradora, pois o próprio locador pagou e o recebimento ainda sera referendado pelo Locatário, quando a locação for efetivada.

  • Na interface:
    • Bloqueia o campo Recebimento em cota única
    • Permite no máximo “2” no campo de quantidade de parcelas
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro de encargo com situação “Aprovado”
    • Cria uma ou duas parcelas do encargo
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12  

Locador

Não

[Bloqueado]

  • Na interface:
    • Permite a inclusão da quantidade de parcelas necessárias
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro encargo com situação “Aprovado”
    • Cria registros de cada parcela do encargo
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Administradora

Sim

Sim

  • Na interface:
    • Permite no máximo “2” no campo de quantidade de parcelas. Pois há municípios, que permitem cota única em duas vezes.
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro de encargo com situação “Aprovado”
    • Cria uma ou duas parcelas do encargo
    • Cria Documento a pagar, com “Valor do IPTU anual cota única”
      • Se cota única paga em duas vezes será criado duas parcelas do Documento a pagar.
    • Pesquisa Contrato de Administração, caso não encontre o contrato de administração do imóvel dará erro. E não permitirá salvamento.
    • Cria lançamento para o contrato de administração de débito ao Locador, com “Valor do IPTU anual cota única”
      • Se cota única paga em duas vezes: serão criados dois lançamentos com os respectivos valores das parcelas.
    • Cria lançamento para o contrato de administração de crédito à Administradora, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Vincular o lançamentos de débito e crédito ao imóvel do encargo. Associar ao campo de imóvel existente no registro do lançamento do contrato. Necessário para o extrato do locador mostrar os lançamentos em aberto dos seus imóveis desocupados.
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Administradora

Sim

Não

  • Na interface:
    • Permite a inclusão da quantidade de parcelas necessárias
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro encargo com situação “Aprovado”
    • Cria registros para cada parcela do encargo
    • Pesquisa Contrato de Administração
    • Cria mesma quantidade parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos no contrato de administração de débito ao Locador, com o valor e data de cada parcela cadastrada
    • Cria mesma quantidade parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos no contrato de administração de crédito à Administradora, com o valor e data de cada parcela cadastrada
    • Cria Documento a pagar, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Vincular o lançamentos de débito e crédito ao imóvel do encargo.
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Administradora

Não

Não

  • Na interface:
    • Permite a inclusão da quantidade de parcelas necessárias
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro de encargo com situação “Aprovado”
    • Cria uma parcela do encargo
    • Cria Documentos a pagar, com a quantidade de parcelas e o valor de cada parcela
    • Cria parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos no contrato de administração de débito ao Locador, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Cria parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos no contrato de administração de crédito à Administradora, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Vincular o lançamentos de débito e crédito ao imóvel do encargo.
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Quando a situação do imóvel é locado:

  • Flag de “Gerar lançamentos de IPTU” do contrato de locação, quando selecionada, é responsável por gerar o valor do IPTU no contrato mensalmente, sem a necessidade de cadastro de um documento de IPTU. 
  • Quando o imóvel está locado o Pagante e Responsável pelo IPTU são definidos pelo contrato de locação.  Quando o sistema realizar pesquisa na interface do encargo, buscará o pagante e responsável do contrato de locação do imóvel. Caso não encontre o contrato de locação para aquele imóvel já apresentará erro.

Pagante

Responsável 

Pagamento em cota única

Recebimento em cota única

Operações

Locador 

Neste cenário o Locatário seria isento do encargo, portanto não haveriam maiores desdobramentos, não havendo necessidade de registrar se foi pago em cotá única.

Locador

[Bloqueado]

[Bloqueado]

  • Na interface:
    • Bloqueia o campo Pagamento em cota única
    • Bloqueia o campo Recebimento em cota única
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro encargo com situação “Aprovado”
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Locador

Locatário

Sim

Sim

  • Na interface:
    • Permite no máximo “2” no campo de quantidade de parcelas
  • Pós-salvamento
    • Cria registro encargo com situação “Aprovado”
    • Sistema verifica se a flag “Gerar lançamentos para IPTU” está selecionada no cadastro do contrato de locação, caso selecionada cadastra apenas o documento de encargo, mas não realiza lançamentos no contrato. Pois se está sendo pago em cota única não pode ficar gerando de forma recorrente o lançamento parcelado.
    • Cria registro de lançamento do contrato de locação de debitando o Locatário com “Valor anual do IPTU cota única”
    • Cria registro de lançamento do contrato de locação creditando o Locador com “Valor anual do IPTU cota única”
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Locador

Locatário

Sim

Não

  • Não carece ser informado no encargo, pois a cobrança já será do valor parcelado de forma recorrente no faturamento, se a flag no contrato de locação “Gerar lançamento de IPTU” estiver selecionada. Será portanto resolvido nas definições do contrato de locação. Não necessariamente no encargo.

Administradora

Locador

Sim

Sim

  • Na interface:
    • Permite no máximo “2” no campo de quantidade de parcelas
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro de encargo com situação “Aprovado”
    • Cria uma parcela do encargo
    • Cria Documento a pagar, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Pesquisa contrato de locação
    • Cria lançamento para o contrato de locação de débito ao Locador, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Cria lançamento para o contrato de locação de crédito à Administradora, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Administradora 

Nesta hipótese sistema verificará se a flag de "Gerar lançamentos para IPTU" está selecionada, pois se estiver não realizará lançamentos apenas criará o documento de encargo, senão lançará em duplicidades com o que já será lançado no faturamento.

Locador

Sim

Não

  • Na interface:
    • Permite a inclusão da quantidade de parcelas necessárias
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro encargo com situação “Aprovado”
    • Cria registros para cada parcela do encargo
    • Cria Documento a pagar, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Pesquisa Contrato de Locação
    • Cria mesma quantidade de parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos do contrato de locação de débito ao Locador, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Cria mesma quantidade de parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos no contrato de locação de crédito à Administradora, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Administradora      

Nesta hipótese sistema verificará se a flag de "Gerar lançamentos para IPTU" está selecionada, pois se estiver permitirá apenas o documento de encargo, mas não realiza lançamentos no contrato senão lançará em duplicidades com o que já será lançado no faturamento.

Locador

Não

Não

  • Na interface:
    • Permite a inclusão da quantidade de parcelas necessárias
    • Permite Recebimento em cota única apenas opção “Não”.
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro de encargo com situação “Aprovado”
    • Cria uma parcela do encargo
    • Cria Documentos a pagar, com a quantidade de parcelas e o valor de cada parcela
    • Cria mesma quantidade de parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos do contrato de locação de débito ao Locador, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Cria mesma quantidade de parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos do contrato de locação de crédito à Administradora, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Administradora

Locatário

Sim

Sim

  • Na interface:
    • Permite no máximo “2” no campo de quantidade de parcelas
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro de encargo com situação “Aprovado”
    • Cria uma parcela do encargo
    • Cria Documento a pagar, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Pesquisa contrato de locação
    • Cria lançamento para o contrato de locação de débito ao Locatário, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Cria lançamento para o contrato de locação de crédito à Administradora, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Administradora

Nesta hipótese sistema verificará se a flag de "Gerar lançamentos para IPTU" está selecionada, pois se estiver caso realizará apenas apenas o cadastro do documento de encargo, mas não realiza lançamentos no contrato, senão lançará em duplicidades com o que já será lançado no faturamento.

Locatário

Sim

Não

  • Na interface:
    • Permite a inclusão da quantidade de parcelas necessárias
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro encargo com situação “Aprovado”
    • Cria registros para cada parcela do encargo
    • Cria Documento a pagar, com “Valor do IPTU anual cota única”
    • Pesquisa Contrato de Locação
    • Cria mesma quantidade de parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos do contrato de locação de débito ao Locatário, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Cria mesma quantidade de parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos no contrato de locação de crédito à Administradora, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Administradora

Nesta hipótese sistema verificará se a flag de "Gerar lançamentos para IPTU" está selecionada, pois se estiver caso realizará apenas apenas o cadastro do documento de encargo, mas não realiza lançamentos no contrato, senão lançará em duplicidades com o que já será lançado no faturamento.

Locatário

Não

Não

  • Na interface:
    • Permite a inclusão da quantidade de parcelas necessárias
    • Permite Recebimento em cota única apenas opção “Não”.
  • Pós-salvamento:
    • Cria registro de encargo com situação “Aprovado”
    • Cria uma parcela do encargo
    • Cria Documentos a pagar, com a quantidade de parcelas e o valor de cada parcela
    • Cria mesma quantidade de parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos do contrato de locação de débito ao Locatário, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Cria mesma quantidade de parcelas cadastradas do IPTU, para lançamentos do contrato de locação de crédito à Administradora, com o valor e data de cada parcela cadastrada.
    • Atualiza o valor do IPTU mensal no imóvel com o “Valor anual do IPTU parcelado” / 12

Observações

  1. Isentar: Não gera lançamentos no cadastro do encargo
  2. Percentual IPTU proprietário: Se o Responsável for Locatário, diminui do valor que será lançado para ele o percentual do proprietário 

Processo

Início do processo

O processo começa quando o gerente de relacionamento recebe o carnê de IPTU emitido pela prefeitura.

Término do processo

O processo termina quando o gerente de relacionamento anexa o comprovante de pagamento do IPTU ao registro do encargo.

Operações do sistema

Cadastrar IPTU

Para cadastrar um novo carnê de IPTU, siga os passos abaixo.

  1. Selecione a guia "Encargos".
  2. Clique no botão "Novo".
  3. Selecione a opção "IPTU" para o tipo de encargo.
  4. Preencha o formulário com as informações do carnê de IPTU.
    1. Selecione a cidade que emitiu o carnê de IPTU. 
    2. Digite o número de contribuinte do imóvel principal.
      1. O Sistema pesquisa o cadastro de imóveis a partir dos campos "Cidade" e "Número do contribuinte para IPTU".
        1. Se o sistema não encontrar o imóvel, exibe uma mensagem informativa e não permite o cadastro do encargo, o usuário deve atualizar o registro do imóvel inserindo o número do contribuinte ou cadastrar tal imóvel no sistema (consulte a seção notas para o administrador).
      2. Se existir mais de um imóvel cadastrado sob este número de contribuinte, o sistema traz as informações de rateio do IPTU.  
    3. Digite o "Valor anual do IPTU".
    4. Digite o "Ano do exercício" do IPTU, esse ano não pode ser duplicado.
    5. Informe a "Data de emissão" do documento.
    6. Informe a "Data de vencimento" do encargo.
    7. Informe o "Número da parcela" .

    8. Informe o valor da parcela. 
      1. Se o IPTU for pago em apenas uma vez informe o  mesmo valor do campo "Valor anual do IPTU".
    9. O campo "Pagante" varia de acordo com  o campo Disponível para locação do objeto Imóvel e é preenchido de maneira automatizada. 
      1. Se o imóvel estiver "Disponível para locação", o valor deve ser igual  o "Pagante do IPTU" do objeto Imóvel.
      2. Se o campo "Disponível para locação" não estiver selecionado, o valor deste campo deve ser igual o Pagante do IPTU do objeto Contrato do tipo Locação.
  5. Clique no botão "Salvar".
    1. A somatória do campo "Rateio" do registros da tabela (Encargo do imóvel) deve ser igual a 100%, O sistema exibe a mensagem informativa "A soma do percentual de rateio entre os imóveis deve ser igual a 100%", e impede a criação do registro de encargo.

    2. O sistema não permite mais de um registro de encargo para o mesmo Número de contribuinte para IPTU, Exercício, Numero de parcela e Data de vencimento, este exibe a mensagem "Já existe IPTU para este número de contribuinte, exercício, parcela e data de vencimento".

  6. O Sistema cria um novo registro no objeto "Encargo".
  7. Se o pagante for "Administradora":
    1. O Sistema cria um novo registro no objeto "Documento a pagar".

Receber comprovante 

Após realizar o cadastro do encargo o sistema deve permite o recebimento de comprovante do encargo.

  1. Clique na guia "Encargos".

  2. Selecione o registro do encargo que deseja informar o recebimento do comprovante.

  3. Clique no botão "Receber comprovante".

  4. Arraste o arquivo do comprovante recebido, para fazer upload.

  5. Clique no botão "Salvar".

  6. O  sistema atualiza o campo situação para "Recebido". A data do recebimento e o usuário que anexou o arquivo também são registrados automaticamente. 
  7. Nesta etapa do processo algumas validações são feitas. 

    1. Se o arquivo não foi inserido o  sistema informa o usuário com a mensagem: "É obrigatório realizar o upload do arquivo".

    2. Se o documento já tiver sido anexado, o campo situação adquire o valor "Recebido", e o sistema impede o usuário de anexar outro comprovante.

Notas para o administrador

Pré-requisitos para implantação

Beneficiário do IPTU

O campo "Beneficiário do IPTU" deve ser preenchido no registro do objeto cidades

Cadastrar IPTU 

Ao captar um novo imóvel , o "número de contribuinte do IPTU" deve ser preenchido. O sistema utiliza esta informação para vincular o encargo ao imóvel. 

  1. O campo "Rateio para IPTU" , no cadastro de imóvel  deve ser preenchido com o  percentual de participação do imóvel no valor do IPTU, respeitando sempre que o  valor total deve ser 100%, caso os dados não consistam ( o  percentual total seja superior ou inferior a 100%) o sistema informa o usuário da inconsistência dos dados, e não prossegue com o cadastro de encargo.
  2. Valor do IPTU do objeto "Imóvel" é igual ao campo ("Valor anual do IPTU" x "Valor do rateio" )/12 do objeto "Encargo do imóvel".

Cálculo do valor rateio = (Valor total do IPTU x Rateio para iptu )/100