Depois que o contrato de locação é assinado pelo locatário, o gerente comercial entrega as chaves do imóvel e a posse é transferida para o cliente. A partir deste momento o contrato de locação pode ser ativado para gerar o primeiro faturamento com os valores proporcionais de aluguel, taxa de intermediação, taxa de administração, encargos e seguro contra incêndio.

Regras de negócio

Contrato de locação

Os campos relacionados abaixo são obrigatórios para a ativação :

IPTU

Se o campo "Gerar lançamentos para IPTU" estiver selecionado, os campos abaixo são obrigatórios:

Condomínio

Se o campo "Gerar lançamentos para condomínio" estiver selecionado, os campos abaixo são obrigatórios:

Operações de sistema

Ativar contrato de locação 

1. Selecione o contrato de locação que deseja ativar 

2. Clique no botão "Atualizar" .

3. Preencha a "Data de entrega de chaves" .
4. Preencha a "Data de posse do locatário " , ou seja quando o locatário de fato ocupou o imóvel.
5. Clique em "Avançar"
6. O sistema executa as seguintes ações: 
   1. Valida o contrato para ativação. 
   2. Calcula a data de vencimento da primeira fatura.
   3. Calcula data para próximos lançamentos . 
   4. Calcula a data do próximo faturamento. 
   5. Calcula a data do próximo reajuste.
   6. Gera lançamentos de aluguel.
   7. Gera lançamentos de encargos.
   8. Gera lançamentos da taxa de administração.
   9. Gera lançamentos da taxa de intermediação 
   10. Gera lançamentos do seguro contra incêndio.
   11. Gera lançamentos do imposto de renda. 
   12. Gera lançamentos de acerto do contrato. 
   13. Gera evento de ativação do contrato.
7. Clique no botão "Concluir".

Validação contrato para ativação 

1. O contrato não pode estar ativado, ou seja, o campo "Ativo" do contrato de locação não deve estar selecionado.
2. O campo "Data de início de vigência" do contrato de locação deve estar preenchido.
3. O campo "Data de entrega de chaves" deve estar preenchido.
4. O campo "Data de posse do locatário" deve estar preenchido. 
5. O campo "Empresa" do contrato de locação deve estar preenchido.
6. O campo "Equipe" do contrato de locação deve estar preenchido.
7. O campo "Tipo de vencimento" do contrato de locação deve estar preenchido.
8. O campo "Periodicidade do reajuste" do contrato de locação deve estar preenchido.
9. O campo "Valor do aluguel " do contrato de locação deve estar preenchido.
10. O campo "Taxa de administração " do contrato de locação deve estar preenchido.
11. O campo "Taxa de intermediação " do contrato de locação deve estar preenchido.
12.  A "Data da posse do locatário" deve ser igual ou posterior a "Data de início de vigência" do contrato. 
13. A "Data de entrega de chaves" deve ser igual ou posterior a "Data de inicio de vigência" do contrato.

Datas da ativação

Hipótese 1 

Período de apuração: Mês fechado 

Tipo de vencimento: Antecipado 

Dia da data da posse do locatário: menor ou igual ao dia limite para faturamento na ativação

Descrição:

1. Deve gerar lançamentos proporcionais até o último dia do mês de aluguel e encargos.
2. Deverá gerar 1ª fatura na ativação do contrato.
3. Está 1ª fatura deve ter a data de vencimento igual a data de posse do locatário.
4. Data de apuração da 1ª fatura será da data da posse até o último dia do mês da data da posse.
5. Data do vencimento da próxima fatura que deve ser atualizada no contrato deverá ser o dia de vencimento e ano da data da posse do locatário + 1 mês.
6. Data do próximo faturamento deve ser essa data de vencimento da próxima fatura - o quantidade de dias para faturamento (parâmetro)
7. Data do próximo lançamento deve ser a data de vencimento da próxima fatura - quantidade de dias para lançamento (parâmetro)

Exemplo

Parâmetros 

1. Dia do faturamento = 20
2. Dia de vencimento = 10
3. Data de ínicio de vigência 08/10/2019
4. Data da posse do locatário = 09/10/2019

Processamento

1. Data de ínicio de apuração da 1ª fatura será 09/10/2019
2. Data de término de apuração da 1ª fatura será 31/10/2019
3. Data de vencimento da 1ª fatura será 09/10/2019
4. Data de vencimento da próxima fatura ficará 10/11/2019
5. Data dos próximos lançamentos 26/10/2019
6. Data do próximo faturamento 31/10/2019

Hipótese 2

Período de apuração: Mês fechado 

Tipo de vencimento: Antecipado 

Dia da data da posse do locatário: maior ao dia limite para faturamento na ativação

Descrição:

1. Deve gerar lançamentos proporcionais até o último dia do mês de aluguel e encargos.
2. Deverá gerar 1ª fatura na ativação do contrato.
3. Está 1ª fatura deve ter a data de vencimento igual a data de posse do locatário.
4. Data de apuração 1ª fatura: da data da posse até último dia do mês seguinte da posse do locatário.
5. Data do vencimento da próxima fatura que deve ser atualizada no contrato deverá ser o dia de vencimento e ano da data da posse do locatário + 1 mês.
6. Data do próximo faturamento deve ser essa data de vencimento da próxima fatura - o quantidade de dias para faturamento (parâmetro)
7. Data do próximo lançamento deve ser a data de vencimento da próxima fatura - quantidade de dias para lançamento (parâmetro)
8. Gerar lançamento de aluguel e encargos cheio com dia do lançamento igual a data de vencimento data da posse.
9. Atualizar a Data de vencimento da próxima fatura que tinha + 1 mês 
10. Nova data dos próximos lançamentos e próximos faturamento = Nova data do vencimento da próxima fatura - seus respectivos parâmetros.

Exemplo

Parâmetros 

1. Dia do faturamento = 20
2. Dia de vencimento = 10
3. Data de ínicio de vigência 27/10/2019
4. Data da posse do locatário = 28/10/2019

Processamento

1. Data de inicio de apuração da 1ª fatura será 28/10/2019
2. Data de término de apuração da 1ª fatura será 30/11/2019
3. Data de vencimento da 1ª fatura será 28/10/2019
4. Data de vencimento da próxima fatura ficará 10/12/2019
5. Data dos próximos lançamentos ficará 30/11/2019
6. Data do próximo faturamento ficará 25/11/2019
7. E será lançado o aluguel e encargo do mês 11 já na 1ª fatura

Hipótese 3

Período de apuração: Mês fechado 

Tipo de vencimento: Vencido

Dia da data da posse do locatário: menor ou igual ao dia limite para faturamento na ativação

Descrição:

1. Deverá gerar lançamentos proporcionais do dia da posse até o último dia do mês: de aluguéis e encargos com a data da posse.
2. Data de vencimento da próxima fatura:
   1. Data de vencimento da próxima fatura = Dia de vencimento + Mês da dataAux + Ano da dataAux
   1. dataAux = dataAux + 1 Mês
   2. Data de vencimento da próxima fatura = Dia de vencimento + Mês da dataAux + Ano da dataAux
1. dataAux = Data da posse do locatário + 1 mês
2. Se dia do vencimento > Dia da dataAux
3. Se dia do vencimento não é maior que Dia da dataAux
3. Data do próximo faturamento deve ser essa data de vencimento da próxima fatura - o quantidade de dias para faturamento (parâmetro)
4. Data do próximo lançamento deve ser a data de vencimento da próxima fatura - quantidade de dias para lançamento (parâmetro)

Exemplo    

Parâmetros 

1. Dia do faturamento = 20
2. Dia de vencimento = 25
3. Data de ínicio de vigência 05/10/2019
4. Data da posse do locatário = 05/10/2019

Processamento

1. Data de vencimento da próxima fatura ficará 25/11/2019
2. Data dos próximos lançamentos ficará 10/11/2019
3. Data do próximo faturamento ficará 15/11/2019

Hipótese 4

Período de apuração: Mês fechado 

Tipo de vencimento: Vencido

Dia da data da posse do locatário: maior ao dia limite para faturamento na ativação

Descrição:

1. Deverá gerar lançamentos proporcionais do dia da posse até o último dia do mês: de aluguéis e encargos com a data da posse.
2. Data de vencimento da 1ª fatura:
   1. Data de vencimento da próxima fatura = Dia de vencimento + Mês da dataAux + Ano da dataAux
   1. dataAux = dataAux + 1 Mês
   2. Data de vencimento da próxima fatura = Dia de vencimento + Mês da dataAux + Ano da dataAux
1. dataAux = Data da posse do locatário + 1 mês
2. Se dia do vencimento > Dia da dataAux
3. Se dia do vencimento não é maior que Dia da dataAux
3. Data de apuração 1ª fatura: da data da posse até último dia do mês da posse.
4. Data de vencimento da próxima fatura = Data de vencimento da 1ª fatura + 1 mês
5. Data do próximo faturamento deve ser essa data de vencimento da próxima fatura - o quantidade de dias para faturamento (parâmetro)
6. Data do próximo lançamento deve ser a data de vencimento da próxima fatura - quantidade de dias para lançamento (parâmetro)

Exemplo

Parâmetros 

1. Dia do faturamento = 20
2. Dia de vencimento = 25
3. Data de ínicio de vigência = 25/10/2019
4. Data da posse do locatário = 26/10/2019

Processamento

1. Data de ínicio de apuração da 1ª fatura será 26/10/2019
2. Data de término de apuração da 1ª fatura será 30/10/2019
3. Data de vencimento da 1ª fatura será 25/11/2019
4. Data de vencimento da próxima fatura ficará 25/12/2019
5. Data dos próximos lançamentos ficará 10/12/2019
6. Data do próximo faturamento ficará 15/12/2019

Lançamentos de Aluguel 

1. Somente será gerado lançamento de aluguel na ativação se o "Tipo de vencimento" do contrato for igual a antecipado. 
2. Caso a condição acima seja verdadeira são criados dois lançamentos de aluguel um de crédito para o locador e outro de débito para o locatário no valor do aluguel em questão.
3. Composição do lançamento de aluguel 
   1. A data do lançamento do aluguel é igual a data de vencimento da próxima fatura. 
   2. O campo "Histórico do lançamento" será preenchido com seguinte texto " Aluguel referente ao período de Inicio de vigência e  Data do vencimento da próxima fatura".
   3. A "Situação" do lançamento de aluguel na ativação sempre será igual a "aprovado".
   4. O campo "Tipo de lançamento" será igual a aluguel. 

1. O campo Dias de desconto é preenchido com o resultado do seguinte cálculo data de de posse do locatário menos data de inicio de vigência 
   1. Se o campo possuir um valor superior a zero será criado um lançamento de reembolso creditando o locatário e debitando o locador, o cálculo do valor deste reembolso é igual a valor do aluguel dividido por 30 multiplicado pelos dias de desconto. 
   2. O campo "Histórico do lançamento" será preenchido com seguinte texto "Reembolso de aluguel referente a Dias de desconto entre Data do início da vigência e Data da posse do locatário .
   3. A Data de lançamento será igual a data de lançamento do aluguel.
   4. A "Situação" do lançamento de reembolso na ativação será igual a Aprovado.

Lançamento de encargos

1.  São criados lançamentos para cada um dos encargos cadastrados no objeto " Encargos do contrato".
2.  Para cada encargo é realizado o cálculo de dias fora da vigência  para obter a quantidade de dias que os encargos devem ser ressarcidos o cálculo é feito da seguinte forma: Quantidade de dias entre Inicio da apuração e a Data da posse do locatário acrescidos de 1 dia.
3. Para cada encargo é realizado o cálculo de dias dentro da vigência que é igual a quantidade de dias entre "Término da apuração" e "Data da posse do locatário" acrescido de um dia. 
4. É  verificado o pagante de cada encargo e será lançado um reembolso positivo para o pagante e negativo para o responsável. 
5. Lançamento de encargos: 
   1. O campo "Valor do lançamento" será igual ao valor do encargo dividido por trinta e multiplicado pela quantidade de dias dentro da vigência.
   2. O campo histórico do lançamento é preenchido com o seguinte texto: "Reembolso de Tipo do encargo  do imóvel  [imóvel do encargo] pago pelo  Pagante , referente a dias dentro da vigência, do dia Data de posse do locatário ao dia Término de apuração". 
   3. Se o "Tipo de vencimento" do contrato for igual a "antecipado" a "Data do lançamento de encargo" será igual a "Data de início de vigência", caso contrário a data de lançamento será a "Data do próximo aluguel".
   4. A "Situação" do lançamento de encargos na ativação será igual a Aprovado.
   5. O "Tipo de lançamento" do contrato será igual a "Encargo".

Lançamentos proporcionais

Quando a "Data da posse do locatário" é posterior à "Data de início de vigência" do contrato, o sistema calcula e armazena esta diferença no campo "Dias de desconto", que é utilizado para calcular os valores proporcionais de aluguel e encargos.

Taxa de administração 

1. S e o "Tipo de vencimento" do contrato for igual a antecipado  e o parâmetro "Cobrar taxa de administração na ativação " estiver selecionado e parcelas da taxa de intermediação for igual a um .
   1. São gerados dois lançamentos um  debitando a administradora e  o outro creditando o locador  
   2. A "Data de término de apuração" é igual a "Data de vencimento da próxima fatura" . 
   3. A Data de início de apuração é igual a Data de término de apuração menos um mês mais um dia. 
   4. O campos recebem os seguintes valores:  
      1. Será criado o lançamento do contrato do tipo taxa de administração. 
      2. O valor do lançamento é igual a porcentagem preenchida no campo "Taxa de administração" sobre o Valor do aluguel. 
      3. O campo histórico do lançamento será igual a " Reembolso da Taxa de administração de Percentual da Taxa de administração sobre o aluguel de R$ Valor do aluguel referente ao período de  Inicio de apuração" .
      4. A "Situação" do lançamento de taxa de administração na ativação será igual a Aprovado.
2. S e o "Tipo de vencimento" do contrato for igual a antecipado   e o parâmetro "Cobrar taxa de administração na ativação " não estiver selecionado ou parcela da  taxa de intermediação for maior que um. 
   1. São gerados dois lançamentos um creditando  a administradora e o outro debitando o locador  
   2. A "Data de término de apuração" é igual a "Data de vencimento da próxima fatura" . 
   3. A Data de início de apuração é igual a Data de término de apuração menos um mês mais um dia. 
   4. O campos recebem os seguintes valores:  
      1. Será criado o lançamento do contrato do tipo taxa de administração. 
      2. O valor do lançamento é igual a porcentagem preenchida no campo "Taxa de administração" sobre o Valor do aluguel. 
      3. O campo histórico do lançamento será igual a " Reembolso da Taxa de administração de Percentual da Taxa de administração sobre o aluguel de R$ Valor do aluguel referente ao período de  Inicio de apuração" .
      4. A "Situação" do lançamento de taxa de administração na ativação será igual a Aprovado.
3. Se o "Tipo de vencimento" do contrato for igual a vencido   e o parâmetro "Cobrar taxa de administração na ativação " estiver selecionado e  parcela da  taxa de intermediação for igual a um. 
   1. São gerados dois lançamentos um  debitando a administradora e  o outro creditando o locador  
   2. A "Data de término de apuração" é igual a "Data de vencimento da próxima fatura" . 
   3. A Data de início de apuração é igual a Data de término de apuração menos um mês mais um dia. 
   4. O campos recebem os seguintes valores:  
      1. Será criado o lançamento do contrato do tipo taxa de administração. 
      2. O valor do lançamento é igual a porcentagem preenchida no campo "Taxa de administração" sobre o Valor do aluguel. 
      3. O campo histórico do lançamento será igual a " Reembolso da Taxa de administração de Percentual da Taxa de administração sobre o aluguel de R$ Valor do aluguel referente ao período de  Inicio de apuração" .
      4. A "Situação" do lançamento de taxa de administração na ativação será igual a Aprovado.