Todos os lançamentos financeiros  do contrato, ou seja encargos como  IPTU, Condomínio, água, energia, gás, taxas de serviço, administração e intermediação, e lançamentos de Aluguel, são criados no objeto Lançamento do contrato, utilizando de base o campo pagante. Todo este processo é automático e será descrito em detalhes neste artigo.

Regras de negócio

Ciclo financeiro do contrato

O lançamento do contrato representa o primeiro evento do ciclo financeiro do contrato de locação,

Lançamento do contrato

O lançamento do contrato representa um evento do contrato de locação que afeta financeiramente duas partes do contrato. Por esse motivo os lançamentos do contrato sempre são gerados em partida dobrada, com dois lançamentos do mesmo valor para creditar e debitar as duas partes afetadas pelo evento.

Open

Tipo de registro

Todo lançamento é associado a um tipo de registro que define a parte afetada pelo lançamento. As opções são:

Tipo de lançamento

Todo lançamento é associado a um tipo que define sua natureza e comportamento.

Situação do lançamento

O lançamento percorre um ciclo que nasce com o evento de origem e termina com a sua contabilização.

Operações de sistema

Gerar lançamentos dos contratos (serviço autônomo)

O sistema executa automaticamente o serviço para geração de lançamentos com intervalo de 3 minutos.

Os contratos selecionados para a execução do serviço devem atender às seguintes regras:

1. Tipo de registro igual a "Locação".

Gerar lançamentos para um contrato

Para gerar os lançamento de um contrato, siga os passos abaixo:

1. Selecione o contrato de locação para o qual deseja gerar os lançamentos.

2. Clique no botão "Gerar lançamentos".

3. Clique no botão "Iniciar".

Sistema executa as ações:

1. Validar contrato para faturamento.

2. Calcular período de apuração.

3. Gerar lançamentos de aluguel.

4. Gerar lançamentos da taxa de administração.

5. Gerar lançamentos do IPTU.

6. Gerar lançamentos do condomínio.

7. Gerar lançamentos da coleta de lixo.

8. Gerar lançamentos da taxa de marinha.

9. Gerar lançamentos da taxa de comissão para 13o.

10. Gerar lançamentos para retenção do IR

11. Registrar evento "Lançamentos" no contrato.

12. Atualizar "Data do próximo lançamento".

Datas para gerações de lançamentos

Hipótese 1 

Período de apuração: Mês fechado 

Tipo de vencimento: Antecipado 

Descrição:

1. Término de apuração  = Data dos próximos lançamentos + Quantidade de dias para lançamentos.

2. Término de apuração  = Término de apuração  - 1 mês 

3. Término de apuração = Último dia do mês do término de apuração + mês de término de apuração + ano de término de apuração 

4. Início de apuração = Dia 1 + mês término de apuração + ano término de apuração 

5. Término de apuração = Término de apuração + 1 mês (considerando último dia do mês)

6. Início de apuração = Início de apuração + 1 Mês

Exemplo

Parâmetros 

1. Dia de vencimento = 20

2. Data dos próximos lançamentos = 05/11/2019

Processamento

1. Ínicio de apuração: 01/11/2019

2. Término de apuração 31/11/2019

Hipótese 2

Período de apuração: Mês fechado 

Tipo de vencimento: Vencido

Descrição:

1. Término de apuração  = Data dos próximos lançamentos + Quantidade de dias para lançamentos.

2. Término de apuração  = Término de apuração  - 1 mês 

3. Término de apuração = Último dia do mês do término de apuração + mês de término de apuração + ano de término de apuração 

4. Início de apuração = Dia 1 + mês término de apuração + ano término de apuração 

Exemplo

Parâmetros 

1. Dia de vencimento = 10

2. Data dos próximos lançamentos = 26/10/2019

Processamento

1. Ínicio de apuração: 01/10/2019

2. Término de apuração 31/10/2019

Regras de negócio

Atualização da data do próximo lançamento

O campo "Data do próximo lançamento" é calculado a partir da parametrização "", de acordo com a seguinte fórmula:

"Data do próximo lançamento" = "Data de vencimento da próxima fatura" - "Quantidade de dias para lançamento" + 1 mês.

Cálculo do período de apuração

As datas de início e término para apuração dos lançamentos são calculadas de acordo com o tipo de vencimento do contrato.

Geração de lançamentos

Aluguel

São criados dois lançamentos, para creditar locador e debitar locatário, de acordo com a tabela abaixo.

Reajuste de Aluguel

Quando estiver no mês e ano do reajuste do aluguel que está no campo "data do próximo reajuste" no contrato de locação, para o mesmo mês na comparação do campo “data de vencimento da próxima fatura”, dessa forma o sistema realiza a correção do aluguel de acordo com o índice cadastrado para esse contrato, informando o novo valor do aluguel corrigido. 

Taxa de administração

IPTU

O valor do IPTU do imóvel pode ser cobrado mensalmente do locador ou do locatário.

O lançamento de IPTU só é gerado quando o campo "Gerar lançamentos para IPTU" do contrato de locação estiver selecionado.

Quando o contrato de locação possui mais de um imóvel, o sistema gera um lançamento de IPTU para cada imóvel do contrato.

O valor do lançamento do IPTU, para cada imóvel, é calculado pela fórmula: "Valor do IPTU" * "Rateio do IPTU".

• Quando o "Rateio do IPTU" não for informado, o sistema considera o valor do rateio como 100%.

• Quando o "Valor do IPTU" não for informado, o sistema considera o valor como zero.

O lançamento de débito do IPTU é feito de acordo com a definição do campo "Responsável pelo IPTU" do contrato de locação, que pode "Locador" ou "Locatário".

O lançamento de crédito do IPTU é feito de acordo com a definição do campo "Pagante do IPTU" do contrato de locação, que pode ser "Administradora", "Locador" ou "Locatário".

Taxa de serviço para IPTU

Quando o campo "Taxa de serviço para encargo" do contrato de locação for maior do que zero e o "Pagante do IPTU" for igual a "Administradora", o sistema gera um lançamento para cobrar a taxa de serviço para IPTU.

O valor da taxa de serviço é calculado a partir do campo "Taxa de serviço para encargo" do contrato de locação que é multiplicado pelo valor do IPTU de cada imóvel.

Condomínio

Coleta de lixo

Taxa de marinha

Taxa de comissão para 13o.

A taxa de repasse é um valor pago pelo locador para reembolsar a administradora pela despesa financeira cobrada pelo banco quando é feita a transferência de recurso para pagamento do repasse.

Registro do evento "Lançamentos" no contrato

Geração de lançamentos para retenção do IR do locador

Validação do contrato para faturamento

Antes de gerar os lançamentos, o sistema verifica se o contrato de locação atende as seguintes condições:

Informações gerais do contrato

IPTU

Se o campo "Gerar lançamentos para IPTU estiver selecionado:

Descrição do processo

Início do processo

O processo de lançamentos do contrato para imóveis locados é iniciado no momento da ativação do contrato. Já o processo de lançamentos para imóveis disponíveis, somente  é iniciado quando existe um lançamento de encargo cujo o pagante é a administradora. 

Término do processo

O processo é executado diariamente e é finalizado quando os lançamentos são criados no objeto "Lançamentos do contrato".

Pré-requisitos para lançamentos do contrato de locação

1. O primeiro lançamento ocorre no momento da ativação do contrato, ou seja , quando o campo "Ativo"  estiver selecionado, os lançamentos seguintes são gerados mensalmente com base em um serviço. 

2. O campo "Faturar" também deve estar selecionado, para que os lançamentos sejam gerados e faturados.

Encargos

1. O sistema utiliza a combinação de campos "Pagante IPTU" e "Pagante condomínio" , "Responsável IPTU" e  "Responsável condomínio" , para gerar os lançamentos destes encargos.

2. O cadastro de encargos de "IPTU" e "Condomínio" pelo objeto encargos deve ser feito pelo menos uma vez.  

3. O campo "Valor mensal do IPTU"  do objeto imóvel é usado para compor o lançamento de IPTU, este campo é preenchido com base no  campo "Valor anual do IPTU"  preenchido através do "módulo de controle de encargos". é realizada uma conta simples que multiplica o  "Valor anual do IPTU" pelo rateio e divide o resultado  por 12 para compor o campo "Valor mensal do IPTU "  no cadastro de imóvel. 

4. O campo "Taxa de serviço para encargo" deve ser preenchido na captação e no contrato de administração do imóvel. pois esta informação é replicada no contrato de locação, caso o sistema não encontre esta informação no contrato de administração, o campo será preenchido com o valor padrão de 10%, este valor pode ser alterado posteriormente pelo usuário.

Taxas  

1.  As taxas de serviço de "intermediação", "Administração" e "Encargos" devem ser preenchidas antes da ativação do contrato.

2. São gerados lançamentos referentes a "Taxa de serviço para encargos" quando o pagante do encargo é administradora e existe encargo cadastrado no módulo de encargos.

3.  A "taxa de intermediação" é lançada no momento da ativação do contrato e pode ser parcelada com base no campo "Numero de parcelas de intermediação ".

4. A "taxa de administração" é lançada mensalmente .

Aluguel

1. O campo "Dia do vencimento"  é utilizado para compor o campo "Data do próximo aluguel" , o sistema atualiza este valor mensalmente.

2. O campo "Valor do aluguel corrigido" é utilizado para calcular o lançamento de aluguel, este campo é preenchido de maneira automática no momento da ativação do contrato. 

3. O campo data do próximo faturamento é atualizado mensalmente pelo  sistema , este valor é  composto pelo seguinte calculo:  "Data do próximo aluguel"  menos 15 dias. 

Pré requisitos para lançamento do contrato de Administração quando o imóvel está disponível para locação

1.  O campo "Disponível para locação" do objeto imóvel deve estar selecionado.

2. Os lançamentos só serão gerados se encargos forem cadastrados no módulo de encargos.

Encargos

1. O lançamento de encargos utiliza as informações preenchidas no módulo de encargos.

2. O lançamento só é realizado se os campos referentes ao  "Pagante" do encargo no objeto imóvel possuir o valor "Administradora".

Operações do sistema

O sistema realiza as seguintes operações 

1. Cria um registro no objeto "Lançamento do contrato"

2. Preenche o campo "Data do lançamento" com a data de vencimento do lançamento.

3. Preenche o campo "Valor do lançamento" de acordo com os critérios descritos na seção pré requisitos para lançamento

4. Preenche o campo "Situação" com o valor Aprovado.

5. O campo "Fatura" é preenchido no momento em que este lançamento é adicionado a uma fatura. 

6. A Conta contábil para crédito

7. O campo imóvel é preenchido com o Imóvel originário do lançamento. 

8. O Tipo de registro  varia entre 3 tipos dependendo do destinatário do lançamento: 

   1. Administradora 

   2. Locador 

   3. Locatário

9. O campo contrato recebe  o valor do código do Contrato que originou o lançamento.

10. O campo Tipo de lançamento recebe os seguintes valores: 

    1. Encargo para lançamentos de encargos

    2. Aluguel para lançamentos referentes a valor do aluguel 

    3. Taxa de administração 

    4. Taxa de intermediação

    5. Reembolso

    6. Seguro

11. O campo Histórico é um campo do tipo texto. 

Lançamentos de locação

A tabela abaixo descreve os lançamentos gerados no contrato de administração e de locação quando o imóvel está alugado 

Lançamentos de ativação do contrato  

Os primeiros lançamentos são feitos no momento da ativação do contrato de locação, são gerados os lançamentos de encargos como IPTU e condomínio, e encargos referentes a taxas de administração e intermediação. Para o primeiro lançamento se faz necessário o cadastro de encargos como água, energia e Gás. Para realizar o cálculo proporcional da locação. A data de posse do locatário pode diferir da data de inicio de apuração de um determinado encargo ou aluguel. Nestes casos o sistema calcula o valor proporcional a ser pago pelo locatário e gera os lançamentos do contrato com base neste valor. A taxa de intermediação é lançada apenas nesta etapa.

Por padrão a taxa de administração 

Lançamento mensal 

Os lançamentos são processados através de um serviço diário, que varre todos os contratos existentes no objeto "Contrato" caso a "Data do próximo aluguel" - 15  for igual ao dia vigente, os lançamentos são gerados.

Lançamentos do contrato de administração quando o imóvel está disponível para locação 

A tabela abaixo descreve os lançamentos gerados  no contrato de administração.

Cancelamento de Ciclos

Para realizar o cancelamento dos lançamentos, deve-se cancelar o ciclo inteiro para que o sistema atualize as datas e cancele todos os lançamentos e outros objetos envolvidos no ciclo.

Entre no contrato de locação, clique na guia de "Ciclos". Selecione o ciclo desejado, e clique no botão "Cancelar Ciclo".

Agendamento de serviços

O agendamento de serviço é um pré-requisito para o processo automático dos arquivos de retorno de remessa do banco, ao usuário executar o upload do arquivo de retorno de remessa no SnapProperty são os serviços abaixo que fazem a consulta e alteram a situação dos boletos contidos no arquivo de retorno nos controles para configurá-los siga os passos abaixo.

Serviço de envio do arquivo de retorno de remessa

O serviço CobrancaEnviarArquivoRetornoScheduler, recupera arquivos retorno com status "NOVO" e envia para TecnoSpeed, salva um numero protocolo no retorno para ser consultado posteriormente.

Métodos utilizados:

CobrancaServico.enviarRetornoCobranca(retorno); 

CobrancaTecnoSpeed.EnviarRetornoCobranca();

Para configurá-lo siga os passos abaixo:

1.  Acesse o SnapERP

2. Clique em "Configurações"

3. No campo "Pesquisar" digite "Classes do apex"

4. Clique no botão "Agendar apex"

5. Preencha os campos solicitados - todos os campos são obrigatórios

   1. Nome do trabalho (informe o nome que deseja para identificar este agendamento)

   2. Classe do apex (informe o nome do serviço que deseja agendar, neste caso é o "CobrancaEnviarArquivoRetornoScheduler"

   3. Freqüência (selecione a recorrência nas opções "Semanal" ou "Mensal" e um ou mais dias da semana para a repetição)

   4. Iniciar (informe a data inicio que o serviço deve estar ativo)

   5. Finalizar (informe a data fim que o serviço deve expirar)

   6. Horário de inicio preferencial (selecione o horário que o serviço deve iniciar sua execução)

6. Clique no botão "Salvar"

Serviço de consulta do arquivo de remessa

O serviço CobrancaConsultarArquivoRetornoScheduler, recupera arquivos retorno com status "PROCESSANDO" e protocolo != null e consulta o status do retorno na TecnoSpeed. Para cada boleto do arquivo retorno informado pela TecnoSpeed é criado um item do arquivo retorno no SnapERP com o campo Id_Boleto__c referenciando o id do boleto na TecnoSpeed pra ser feito a consulta do status mais tarde.

Métodos utilizados:

CobrancaServico.consultarRetornoCobranca(retorno); 

CobrancaTecnospeed.consultarRetornoCobranca(retorno);

1.  Acesse o SnapERP

2. Clique em "Configurações"

3. No campo "Pesquisar" digite "Classes do apex"

4. Clique no botão "Agendar apex"

5. Preencha os campos solicitados - todos os campos são obrigatórios

   1. Nome do trabalho (informe o nome que deseja para identificar este agendamento)

   2. Classe do apex (informe o nome do serviço que deseja agendar, neste caso é o "CobrancaConsultarArquivoRetornoScheduler"

   3. Freqüência (selecione a recorrência nas opções "Semanal" ou "Mensal" e um ou mais dias da semana para a repetição)

   4. Iniciar (informe a data inicio que o serviço deve estar ativo)

   5. Finalizar (informe a data fim que o serviço deve expirar)

   6. Horário de inicio preferencial (selecione o horário que o serviço deve iniciar sua execução)

6. Clique no botão "Salvar"

Serviço de consulta da situação do boleto no arquivo de retorno e atualiza a situação

O serviço CobrancaConsultarBoletosRetornoScheduler, recupera todos os itens do arquivo retorno com o campo titulo_receber__c = null e ID_boleto__c != null e consulta o status destes boletos na TecnoSpeed. Sistema atualiza os campos dos títulos de acordo com o retorno da TecnoSpeed, depois o sistema cria os movimentos bancários e calcula os saldos das contas correntes necessárias. Também será criado para cada Titulo alterado, um evento de cobrança para ser publicado e recuperado no SnapProperty (caso exista a integração) para criação dos lançamentos contábeis.

Métodos utilizados:

CobrancaServico.consultarRetornoCobrancaBoletos(itensRetorno);

CobrancaTecnospeed.consultarRetornoCobrancaBoletos(itensRetorno); // Atualiza campos dos títulos de acordo com a TecnoSpeed

CobrancaServico.receberTitulosArquivoRetorno(itensRetorno); // Cria movimentos bancários necessários

1.  Acesse o SnapERP

2. Clique em "Configurações"

3. No campo "Pesquisar" digite "Classes do apex"

4. Clique no botão "Agendar apex"

5. Preencha os campos solicitados - todos os campos são obrigatórios

   1. Nome do trabalho (informe o nome que deseja para identificar este agendamento)

   2. Classe do apex (informe o nome do serviço que deseja agendar, neste caso é o "CobrancaConsultarBoletosRetornoScheduler"

   3. Freqüência (selecione a recorrência nas opções "Semanal" ou "Mensal" e um ou mais dias da semana para a repetição)

   4. Iniciar (informe a data inicio que o serviço deve estar ativo)

   5. Finalizar (informe a data fim que o serviço deve expirar)

   6. Horário de inicio preferencial (selecione o horário que o serviço deve iniciar sua execução)

6. Clique no botão "Salvar"

Notas para o administrador 

No objeto parametrização do snapproperty é possível controlar o lançamento da taxa de administração.

1. Se o campo "Cobrar taxa de administração no primeiro aluguel" estiver selecionado o sistema verifica se a taxa de intermediação será cobrada em apenas uma vez

   1. se verdadeiro o sistema não lança a taxa de administração no primeiro aluguel. 

   2. se a taxa de intermediação for parcelada o sistema lança a taxa normalmente

2. Se o campo "Cobrar taxa de administração no primeiro aluguel" não estiver selecionado o sistema  gera o lançamento da taxa de administração sem fazer qualquer verificação.