Anotações sobre o repasse

Este artigo descreve o comportamento do módulo responsável pelo repasse de recursos da administradora para o locador, referente aos valores de aluguel e encargos recebidos do locatário. 


Para ter informações mais detalhadas por tipo de repasse consulte Regras de negócio do repasse

Regras de negócio

Tipos de repasse

Os repasses são divididos em dois grupos, de acordo com o tipo de garantia do locador:

Tipo de repasseDescrição
GarantidoO valor apurado é transferido para o beneficiário, independentemente do pagamento do locatário.
Não garantidoO valor apurado é transferido para o beneficiário, somente depois que o locatário realizar o pagamento da fatura.

Situação do repasse

O estado do repasse é controlado pelo campo "Situação".

SituaçãoDescrição
PendenteSituação inicial do registro quando o repasse é gerado.
AprovadoSituação do registro depois que o repasse é aprovado para pagamento. Neste momento é criado o documento a pagar para o beneficiário e ocorre a contabilização do provisionamento do repasse.
PagoSituação do registro depois que o documento a pagar do beneficiário é pago. Neste momento ocorre a contabilização do pagamento do repasse.
GeradoSituação do registro quando o extrato de repasse é gerado.
CanceladoSituação do registro depois que o repasse é cancelado.
EnviadoSituação do registro depois que o repasse é enviado para o beneficiário.
ContabilizadoSituação final do registro quando o repasse gera o registro de contabilização.
Nota enviadaSituação do registro depois que a nota fiscal de serviço é gerada de acordo com os serviços previamente configurados.

Geração do repasse

O registro do repasse pode ser criado de forma autônoma ou manual.

Geração do repasseDescrição
AutônomaO registro do repasse é criado automaticamente pelo sistema na "Data do próximo repasse", definida no contrato de locação.
ManualO registro do repasse é criado manualmente pelo usuário através do botão "Repassar" no contrato de locação.

Data do próximo repasse

A data do próximo repasse define o dia em que o sistema deve apurar o valor do crédito do locador e gerar um novo registro de repasse.

Tipo de apuração do repasse

Existem dois tipos de apuração do repasse:

Tipo de apuraçãoDescrição
Recebimento da faturaA data do próximo repasse é calculada a partir da data de recebimento da fatura.
Dia do locadorA data do próximo repasse é calculada a partir do dia para pagamento do locador, definido no contrato de locação.

O tipo de apuração da organização é definido pelo campo "Tipo de apuração do repasse" da parametrização do sistema.

Contrato garantido

Quando o contrato é garantido, o sistema define a data do próximo repasse no momento em que é gerada a fatura do locatário.

Neste caso, a "Data do próximo repasse" é definida de acordo com o tipo de apuração:

Tipo de apuraçãoData do próximo repasse
Recebimento da fatura"Data de vencimento da próxima fatura" + "Quantidade de dias para repasse" / "Mês e ano do recebimento da fatura"
Dia do locador"Dia do locador" + "Quantidade de dias para repasse"/ "Mês e ano do vencimento da próxima fatura"

A quantidade de dias para o repasse é definido pelo campo "Quantidade de dias para repasse" da parametrização do sistema.

Contrato não garantido

Quando o contrato não é garantido, o sistema define a data do próximo repasse no momento em que ocorre o recebimento da fatura.

Tipo de apuraçãoData do próximo repasse
Recebimento da fatura

"Data do recebimento da fatura" + "Quantidade de dias para repasse" / "Mês e ano do recebimento da fatura".

Com a data do próximo repasse calculada o sistema verifica se o dia é útil, se não for o sistema acrescenta dias até chegar em um dia útil.

Dia do locador"Dia do locador" + "Quantidade de dias para repasse" / "Mês e ano do vencimento da próxima fatura"

A quantidade de dias para o repasse é definido pelo campo "Quantidade de dias para repasse" da parametrização do sistema.

Contrato de locação

Detalhes do contrato

A tabela abaixo descreve os campos do contrato de locação, disponíveis na guia "Detalhes" que afetam o comportamento do sistema durante a geração do repasse.

CampoDescrição
Repasse garantidoQuando este campo é selecionado, o sistema entende que o repasse originado pelo contrato deve ser garantido.
Data do próximo repasseData calculada pelo sistema para indicar quando deve ser apurado o próximo repasse de um contrato.
Situação do repasseIndica se o sistema gerou com sucesso o repasse no último processamento. Este campo é utilizado quando a empresa gera os repasses de forma autônoma.
Data do último repasseIndica a data e hora em que foi gerado o último repasse do contrato.
Aluguel adiantado
Quantidade de meses garantidos
validado para faturamentoIndica se esse contrato está validado para ser repassado. 

Participantes

Os participantes são as pessoas que participam do contrato de locação. Podem existir vários participantes por contrato com o papel de Locador, desde que o somatório de suas participações atinjam 100%.

CampoDescrição
ContaIndica a conta do participante no contrato 
PapelIndica o papel do participante no contrato
Participação
Indica a participação percentual do proprietário no imóvel do contrato. 
Participação IRIndica a participação percentual do proprietário na participação do IR no imóvel do contrato. 
Contrato
Identifica o contrato do participante.
Ordem
Indica a ordem no participante na impressão do contrato.
ContatoIdentifica o contato quando o participante é empresa

Registro do repasse

Na tabela abaixo estão descritos os campos que representam o registro de um repasse.

CampoTipoDescrição
RepasseTextoNúmero do repasse.
SituaçãoTextoSituação do repasse
LocadorContaConta do locador principal do contrato de locação.
Contrato de administraçãoAdministraçãoIdentificação do contrato de administração.
Valor bruto do repasseNúmeroValor bruto do repasse composto pelos valores de seus itens.
Data do repasseDataIndica a data de criação do repasse.
Início da apuraçãoData
Indica a data de início de apuração do repasse.
NúmeroNúmero
Indica a ordem do repasse para o contrato de administração.
LoteNúmero
Identifica o lote que originou o repasse.
ProprietárioTextoIdentifica quem realizou a criação do repasse.
EmpresaEmpresaIdentificação da empresa que administra o contrato de locação
GarantidoBooleanoIndica se o repasse é garantido, de acordo com o campo "Repasse garantido" do contrato de locação.
Término da apuraçãoDataData de término da apuração do repasse.
Valor da administração
NúmeroIndica o valor total da taxa de administração calculada sobre os itens 
Valor da serviço
Número
Indica o valor total da taxa de serviço calculada sobre os itens 

Itens do repasse

Itens de repasse são os itens que compõem o repasse. Na tabela abaixo estão descritos os campos que representam o registro de um item de repasse. 

CampoTipoDescrição
RepasseTextoNúmero do repasse.
Item repasseTextoNúmero da sequencia do item do repasse.
DescriçãoTextoDescrição do item do repasse relacionado ao tipo de repasse.
Valor do ItemNúmeroValor do item do repasse.
Tipo de repasseLista
Utilizado para identificar o tipo do repasse: Ex: Encargo, Aluguel, Taxa de Administração, Intermediação, Reembolso, Seguro, Taxa de serviço.
Lançamento do contratoTextoIdentifica o lançamento do contrato que originou o item do repasse.
Tipo de lançamentoLista
Identifica o tipo de lançamento contábil do item do repasse.
Contrato de locaçãoContrato
Identifica o contrato de locação que originou o item do repasse.
Criado porConta

Identifica o usuário que criou o repasse.

Última modificação feita porContaIdentifica o usuário, data e hora da última modificação do repasse.
Valor da administraçãoNúmeroIndica o valor total da taxa de administração calculada sobre os itens 
Valor da serviçoNúmeroIndica o valor total da taxa de serviço calculada sobre os itens 

Beneficiários

Os beneficiários são as pessoas que recebem os valores apurados para repasse. Podem existir vários beneficiários por Repasse desde que o somatório de suas participações atinjam 100%. Na tabela abaixo estão descritos os campos que representam o registro de um beneficiário do repasse.

CampoTipoDescrição
RepasseTextoNúmero do repasse.
BeneficiárioTextoID do beneficiário dentro do repasse.
ContaContaNome do beneficiário do repasse.

Repasse

TextoNúmero do repasse ao qual o beneficiário está vinculado. 
Tipo de repasseListaTipo de pagamento desse repasse (TED, Cheque, Tesouraria).
ParticipaçãoNúmero% de participação desse beneficiário nesse repasse.
Participação do IRNúmero% de participação do IR desse beneficiário nesse repasse.
Valor bruto do repasseTextoValor bruto do repasse composto pelos valores de seus itens.
Valor da administraçãoNúmeroIndica o valor total da taxa de administração calculada 
Valor do serviçoNúmeroIndica o valor total da taxa de serviço calculada
Valor líquido do repasseTextoValor líquido do repasse descontando a taxa de repasse, se não estiver isenta.
Taxa de repasseTextoValor da taxa do repasse que está configurada nas parametrizações.
BancoBancoNúmero do banco do beneficiário que será pago o repasse.
AgênciaTextoNúmero da Agência do beneficiário que será pago o repasse.
Conta correnteTextoNúmero da Conta corrente do beneficiário que será pago o repasse.
Tipo de contaListaTipo da conta (corrente ou poupança) do beneficiário que será pago o repasse.
Criado porContaIdentifica o usuário que criou o repasse.
Última modificação feita porContaIdentifica o usuário, data e hora da última modificação do repasse.

O valor da taxa de repasse é pelo campo "Valor taxa repasse" da parametrização do sistema.

A opção do beneficiário ser descontado o valor da taxa de repasse é pelo campo "Isentar taxa de repasse" dentro do depositário do contrato de administração.

Documento a pagar

O documento a pagar é o documento gerado a partir da aprovação do repasse que deve ser pago pelo locador. O valor do documento a pagar é igual ao valor líquido do repasse. No link abaixo estão descritos os campos que representam o registro de documento a pagar de um repasse. Para mais informações acesse Documento a pagar.

Arquivos

Os arquivos gerados para esse repasse estarão vinculados nessa tela. Como por exemplo, o extrato do locador. Na tabela abaixo estão descritos os campos que representam o registro de documento a pagar de um repasse. 


Geração de repasses

Este item descreve os passos executados pelo sistema para gerar os repasses de um lote de contratos.

  1. Sistema recupera os contratos de locação selecionados
  2. Para cada contrato de locação:
    1. Define a data de término de apuração de acordo com a "Data do próximo repasse".
    2. Calcula o número do repasse.
    3. Criar um evento no contrato para registrar o repasse.
    4. Verifica o tipo de repasse do contrato (garantido ou não garantido)
      1. Se for garantido
        1. A situação dos lançamentos selecionados deverá ser "faturado" quando sua contraparte for "locatário" e "aprovado" quando sua contra parte for "administradora".
      2. Se for não garantido
        1. A situação dos lançamentos selecionados deverá ser "recebido" quando sua contraparte for "locatário" e "aprovado" quando sua contra parte for "administradora".
    5. Calcula o "Valor total a repassar" somando o "Valor do lançamento" de todos os lançamentos eletivos para o locador até a data de término de apuração tanto do contrato de locação quanto do contrato de administração
    6. Calcula, para cada item, se elegível a taxa de administração e serviço, conforme parametrização.
    7. Verifica se não existe um repasse para o mesmo contrato de administração e locador com situação igual a "Pendente":
      1. Se não existir 
        1. Cria um novo objeto para o "Lote de repasses".  (para agrupar os locadores de um mesmo contrato de locação no caso de ser necessário cancelar o repasse).
        2. Para cada beneficiário do contrato:
          1. Cria um novo objeto de "Repasse" com o valor do somatório dos seus lançamentos.
          2. Cria um novo objeto de "Item do repasse" para cada "Lançamento do contrato".
      2. Se já existir
        1. Cria um novo objeto para o "Lote de repasses".  (para agrupar os locadores de um mesmo contrato de locação, caso seja necessário cancelar o repasse).
        2. Para cada beneficiário do contrato:
          1. Cria um novo objeto de "Item do repasse" para cada "Lançamento do contrato".
          2. Atualiza o valor do repasse com o somatório de todos os lançamentos contidos.
    8. Atualiza a "Data do último repasse" dentro do contrato de locação com a data e hora do processamento.
    9. Atualiza a "Data do próximo repasse" dentro do contrato de locação com um valor nulo.
    10. Atualiza os registros do objeto "Lançamento do contrato" que entraram no repasse colocando a "Situação" dos lançamentos para "Repassado".



Aprovação dos repasses

Este item descreve os passos executados pelo sistema no momento da aprovação dos repasses.

  1. Sistema recupera os repasses com situação pendente selecionados;
  2. Verifica para cada beneficiário do contrato se ele possui o campo "taxa de repasse" marcado
    1. Se sim,
      1. Entrar nas parametrizações e pegar o valor do campo "Valor taxa repasse";
      2. Cria um novo objeto de "Documento a pagar" para cada beneficiário do contrato.
      3. Cria um novo objeto de "Parcela e pagar" com o valor de acordo com o percentual de repasse que consta no beneficiário menos a taxa do repasse.
    2. Se não tiver taxa de repasse marcado, 
      1. Cria um novo objeto de "Documento a pagar" para cada beneficiário do contrato.
      2. Cria um novo objeto de "Parcela e pagar" com o valor de acordo com o percentual de repasse que consta no beneficiário.
  3. A data de vencimento do documento a pagar será igual a data da aprovação do repasse.

→ Não é possível realizar uma nova aprovação de repasses que já estão em situação "aprovado"



Operações do sistema

Gerar repasses (manual)

Para gerar um lote de repasses, siga os passos abaixo:

  1. Selecione a guia "Repasses", selecione o contrato e clique no botão "Repassar".
  2. Selecione a "Data do próximo repasse" com a data para a qual deseja gerar os repasses.
  3. Sistema gera os repasses para os contratos de locação selecionados.
  4. Consulte sua caixa de entrada para ler o e-mail enviado pelo sistema com o resultado da operação.

Aprovação dos repasses

Após a criação dos repasses é necessário realizar a aprovação dos mesmos para que eles gerem o documento a pagar. 

  1. Selecione os repasses que foram verificados e que se deseja criar o documento a pagar
  2. Clique no botão "Aprovar"
  3. Nesse momento o sistema irá realizar trocar a situação do repasse para "Aprovado"
  4. E o sistema realizará a criação do documento a pagar com as informações do repasse levando as informações dos favorecidos para a parcela do documento à pagar.

Cancelamento dos repasses

Caso seja necessário cancelar um repasse é necessário realizar o seguinte procedimento. 

  1. Entre na tela de repasses e selecione os que você deseja cancelar
  2. Clique no botão "Cancelar"
  3. Nesse momento o sistema irá realizar o cancelamento do repasse trocando a situação do mesmo para "Cancelado"
  4. Após, os lançamentos que o estavam contidos nesse repasse terão a situação alterada para "Aprovados" a fim de serem utilizados novamente.
  5. Também é possível realizar o cancelamento de forma individual, para isso, entre no repasse e clique no botão "Cancelar" que o sistema irá realizar o mesmo procedimento descrito anteriormente.

Modelo de dados para o repasse

A representação do repasse é feita através de quatro objetos: Lote de repasse, Repasse, Item do repasse e Beneficiário do repasse

Lote de repasse

CampoTipoDescrição
CanceladoCaixa de seleçãoIndica se o lote de repasse foi cancelado.
ContratoContratoIdentifica o contrato de locação que originou o repasse.
LoteNomeCódigo gerado pelo sistema com a máscara LREP-{00000000} para identificar o lote do repasse
Valor total do repasseMoedaValor total dos repasses originados pelo lote.

Repasse

CampoTipoDescrição
Contrato de administraçãoContratoIdentifica o contrato de administração que originou o repasse.
Data do repasseDataData de referência para o repasse que é definida de acordo com o campo "Data do próximo repasse" do contrato de locação.
Data prevista para pagamentoDataData prevista para pagamento do repasse, obtida através da fórmula "Data do próximo repasse"  (contrato) + "Quantidade de dias para repasse" (parametrização)
EmpresaEmpresaIdentifica a empresa da administradora que originou o repasse.
GarantidoCaixa de seleçãoIndica se o repasse é garantido.
LocadorContaIdentifica a conta do locador que originou o repasse
Término da apuraçãoDataIndica a data de término para apuração do repasse.
SituaçãoListaIdentifica a etapa do registro no ciclo do repasse. As opções estão descritas em situação do repasse.
LoteLote de repasseIdentifica o lote que originou o repasse.
Valor bruto do repasseMoedaIndica o valor do repasse obtido através da soma do "Valor do item" dos itens do repasse.
Término da apuraçãoDataData do término da apuração do repasse
Valor da administraçãoNúmeroIndica o valor total da taxa de administração calculada sobre os itens 
Valor do serviçoNúmeroIndica o valor total da taxa de serviço calculada sobre os itens 

Item do repasse

CampoTipoDescrição
Contrato de locaçãoContratoIdentifica o contrato de locação que originou o item do repasse.
DescriçãoTextoDescrição do item do lançamento que originou o item do repasse.
Lançamento do contratoLançamento do contratoIdentifica o lançamento do contrato de locação que originou o item do repasse.
RepasseRepasseIdentifica o repasse que originou o item.
Tipo de lançamentoListaIdentifica o tipo de lançamento que originou o item.
Tipo de repasseListaIdentifica o tipo de repasse do item. 
Valor do itemMoedaIndica o valor do item do repasse.
Valor da administraçãoNúmeroIndica o valor total da taxa de administração calculada sobre os itens 
Valor do serviçoNúmeroIndica o valor total da taxa de serviço calculada sobre os itens 


Notas para o administrador 


No objeto parametrizações do SnapProperty preencha o campo "Quantidade de dias para repasse" , este campo é usado para calcular a data do próximo do repasse, com o seguinte cálculo: 

data de pagamento da fatura + a quantidade de dias para repasse.  Além desse campo, preencha o campo "Valor taxa repasse", esse campo é usado para calcular o valor do repasse para cada beneficiário.